Τις τελευταίες μέρες, διάβασα ολόκληρη τη μελέτη του ELTRUN (ΟΠΑ) για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα και όσο διάβαζα, ένα πράγμα μού ερχόταν συνεχώς στο μυαλό: έχουμε φτιάξει μια ολόκληρη δημόσια συζήτηση γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση, βασισμένη σε εντυπώσεις, φήμες και τίτλους. Όχι σε δεδομένα.
Η μελέτη αυτή, όμως, φέρνει τα νούμερα στο προσκήνιο και όταν κοιτάξεις τα στοιχεία κατάματα, η εικόνα αλλάζει ριζικά.
Τι λένε λοιπόν τα δεδομένα;
🔹 4,5%-5,4% του ΑΕΠ βασίζεται στην βραχυχρόνια μίσθωση
Η συνολική οικονομική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (STRs) στην Ελλάδα εκτιμάται μεταξύ 4,5% και 5,4% του ΑΕΠ, με περισσότερες από 108.000 θέσεις εργασίας να εξαρτώνται άμεσα ή έμμεσα από τον κλάδο. Πηγή: ELTRUN – Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, “The Economic and Housing Impact of Short-Term Rentals in Greece”, Μάιος 2025, σελ. 9.
Η συνολική συνεισφορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην ελληνική οικονομία ξεπερνά τα 11 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως. Αυτό το ποσοστό αντιστοιχεί στο 1/20 περίπου του συνολικού ΑΕΠ. Μιλάμε για έναν ολόκληρο κλάδο με τεράστια βαρύτητα, που στηρίζει, όχι μόνο τον τουρισμό, αλλά και πολλούς άλλους τομείς, όπως οι μεταφορές, η εστίαση, το εμπόριο, η ψυχαγωγία.
🔹 95.000+ θέσεις εργασίας
Περίπου 50.000 άμεσες και άλλες 45.000 έμμεσες θέσεις δημιουργούνται ή στηρίζονται στη βραχυχρόνια. Από επαγγελματίες καθαρισμού και συντήρησης, μέχρι την εστίαση, τις μεταφορές και τον σχεδιασμό εμπειριών. Δε μιλάμε για “λίγους που βγάζουν χρήμα”, αλλά για μια τεράστια αλυσίδα εισοδήματος σε κάθε γωνιά της χώρας.
🔹 Μόλις 0,4-1% των κατοικιών είναι αποκλειστικά καταλύματα βραχυχρόνιας
Αυτό είναι ίσως το πιο σοκαριστικό στοιχείο για όσους φωνάζουν ότι “όλα έγιναν Airbnb”. Από τα 6,6 εκατομμύρια σπίτια στην Ελλάδα, με βάση τα στοιχεία της έρευνας, μόνο 20.000 χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση. Η δική μας εκτίμηση είναι πως το νούμερο αυτό είναι κατά τι μεγαλύτερο, ίσως πιο κοντά στις 40.000, αλλά και πάλι μιλάμε για ένα ποσοστό κάτω από 1%. Τα υπόλοιπα είναι σπίτια που κατοικούνται μόνιμα και νοικιάζονται περιστασιακά.
🔹 2,28 εκατομμύρια κενές κατοικίες – η 3η υψηλότερη αναλογία στην Ε.Ε.
Η Ελλάδα καταγράφει το τρίτο υψηλότερο ποσοστό κενών κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση (34,5%), με 2,28 εκατομμύρια ακίνητα να παραμένουν κλειστά ή ανεκμετάλλευτα. Πηγή: ELTRUN – Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, “The Economic and Housing Impact of Short-Term Rentals in Greece”, Μάιος 2025, σελ. 18.
Αυτό είναι το μεγάλο “ξεχασμένο” πρόβλημα. Δεν έχουμε έλλειψη στέγης. Έχουμε εκατομμύρια σπίτια που μένουν κενά, ασυντήρητα, ανεκμετάλλευτα. Η βραχυχρόνια μπορεί να δώσει ζωή σε αυτά τα σπίτια και έσοδα σε ιδιοκτήτες που αλλιώς θα τα άφηναν να καταρρέουν.
🔹 Η συντριπτική πλειοψηφία των hosts είναι ιδιώτες, με 1 ή 2 ακίνητα
Ξεχάστε την εικόνα του μεγαλοεπενδυτή. Η συντριπτική πλειοψηφία των ανθρώπων που δραστηριοποιούνται στην βραχυχρόνια είναι απλοί ιδιοκτήτες που έχουν ένα εξοχικό, ή ένα διαμέρισμα που τους έμεινε από τη γιαγιά τους. Και απλώς προσπαθούν να βγάλουν λίγα επιπλέον χρήματα. Εδώ όμως πρέπει να αναφέρουμε το μοναδικό, ίσως, σημείο στο οποίο η έρευνα είναι ανακριβής: Πάρα πολλά καταλύματα μπορεί να εμφανίζονται με ΑΜΑ και admin host τον ιδιοκτήτη, αλλά η πραγματική διαχείριση γίνεται από εταιρεία διαχείρισης με παροχή υπηρεσιών, το οποίο δεν έχει τρόπο ή έρευνα να το βρει εύκολα. Οι δικές μας εκτιμήσεις είναι πως περίπου 20-25% των ενεργών καταλυμάτων στις πλατφόρμες τα διαχειρίζονται εταιρείες διαχείρισης, και όχι το 2% που αναφέρει η έρευνα.
🔹 Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις καλύπτουν την τουριστική ζήτηση όταν τα ξενοδοχεία δεν επαρκούν
Τους μήνες αιχμής, Ιούλιο έως Σεπτέμβριο, τα ξενοδοχεία στην Αθήνα, στα περισσότερα νησιά και άλλους τουριστικούς προορισμούς ξεπερνούν το 90% πληρότητας. Η βραχυχρόνια είναι αυτή που καλύπτει το κενό. Χωρίς τα καταλύματα βραχυχρόνιας (STRs), ο τουρισμός απλώς δεν θα μπορούσε να εξυπηρετηθεί – και θα χάναμε δισεκατομμύρια.
🔹 Μόνο 9% των ιδιοκτητών είναι πρόθυμοι να στραφούν σε μακροχρόνια μίσθωση
Η συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών είτε ζει στα ακίνητα, είτε τα χρησιμοποιεί περιοδικά. Ακόμα κι αν απαγορευόταν η βραχυχρόνια μίσθωση, αυτοί οι χώροι δεν θα κατέληγαν στη μακροχρόνια – θα έμεναν απλώς κενά.
🔹 Ο αντίκτυπος στις τιμές ενοικίων βρίσκεται κάτω από το 1,8%
Η συμβολή των καταλυμάτων βραχυχρόνιας (STRs) στην αύξηση των ενοικίων την περίοδο 2019-2023 ανέρχεται μόλις στο 1,8%, ενώ ο σημαντικότερος παράγοντας είναι η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος (10,3%).
Πηγή: ELTRUN – Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, “The Economic and Housing Impact of Short-Term Rentals in Greece”, Μάιος 2025, σελ. 41.
Με άλλα λόγια, δεν ευθύνεται η βραχυχρόνια για τα υψηλά ενοίκια. Αυτό πλέον είναι ξεκάθαρο, και πολλαπλά αποδεδειγμένο. Το βασικό πρόβλημα είναι ότι οι μισθοί δεν αυξάνονται. Οι τιμές ενοικίων στην Ελλάδα είναι στις τελευταίες θέσεις της Ε.Ε., αλλά το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανάται για στέγη είναι το υψηλότερο.
💡 Άρα τι κάνουμε;
Αντί να δαιμονοποιούμε την βραχυχρόνια, ας δούμε τι μπορούμε να βελτιώσουμε:
🔧 Εργαλεία που βοηθούν τους ιδιοκτήτες να είναι νόμιμοι, αποδοτικοί και διαφανείς
Εργαλεία όπως η Hosthub βοηθούν ιδιοκτήτες και διαχειριστές να αυτοματοποιούν τις ρυθμιστικές και φορολογικές τους υποχρεώσεις, ώστε και αυτοί να είναι νόμιμοι και το κράτος να μην χάνει έσοδα από καταχωρήσεις που ξεχάστηκαν να δηλωθούν.
🏛️ Πολιτικές ρυθμίσεις και προδιαγραφές βασισμένες σε πραγματικά δεδομένα και όχι στην προσπάθεια για εντυπωσιασμό
Έρευνες σαν αυτή που αναλύουμε σήμερα είναι η σωστή κίνηση προς αυτήν την κατεύθυνση. Τα τελευταία χρόνια η πλειονότητα των περιορισμών και των φόρων που έχουν επιβληθεί είναι βασισμένες σε λάθος νούμερα και πιέσεις κοινωνικών φορέων. Μόνο αν οι αρμόδιοι φορείς έχουν σωστή πληροφόρηση και σωστή εικόνα της αγοράς, θα μπορέσουν να νομοθετήσουν και να εφαρμόσουν μέτρα που θα ενισχύουν την ανταγωνιστικότητα και θα βοηθούν πραγματικά την κοινωνία. Κάθε μέτρο που βασίζεται στον φόβο και τον εντυπωσιασμό είναι καταδικασμένο να έχει αντίθετα αποτελέσματα από αυτά που επιδιώκει να πετύχει.
🏡 Αξιοποίηση του κενού αποθέματος
Τα 2,28 εκατομμύρια κενά σπίτια δεν πρόκειται να “γεμίσουν” από μόνα τους. Με τα σωστά κίνητρα, μπορούμε να ενεργοποιήσουμε χιλιάδες ακίνητα και να προσφέρουμε εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους και στέγη σε όσους αναζητούν κατοικία.
💰 Κίνητρα και όχι απαγορεύσεις
Το νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών με τις φοροελαφρύνσεις για τις μακροχρόνιες μισθώσεις ήταν ένα μέτρο προς την σωστή κατεύθυνση, αλλά με κακή υλοποίηση. Οι προϋποθέσεις είναι τόσο “στενές” και περιοριστικές, που πρακτικά πολύ λίγοι μπορούν να επωφεληθούν, με αποτέλεσμα ο αντίκτυπος του μέτρου να είναι ελάχιστος. Ελπίζουμε πως έρευνες σαν αυτή, μπορούν να βοηθήσουν τα επιτελεία της κυβέρνησης να επανασχεδιάσουν μέτρα και φοροελαφρύνσεις που θα έχουν μεγαλύτερο impact.
Μέσω δημόσιων και ευρωπαϊκών κεφαλαίων, σχεδιάζονται προγράμματα που στοχεύουν στην αξιοποίηση ανενεργών, κλειστών, μη χρησιμοποιούμενων ακινήτων του Δημοσίου με την μετατροπή τους σε κοινωνική στέγαση, προσβάσιμη σε ευάλωτες ομάδες, νέους εργαζόμενους και φοιτητές. Παράλληλα, διαβάζουμε πως πρόκειται να διατεθούν περίπου 10.000 ακίνητα από εταιρείες servicers προς ενοικίαση ή πώληση, ενισχύοντας τη διαθεσιμότητα στέγης. Αυτά τα μέτρα θέλουν να δημιουργήσουν μια θεσμική υποδομή για αξιοποίηση κτιρίων που σήμερα είναι αδρανή και να τα μετατρέψουν σε μόνιμες λύσεις στέγασης.
Η βραχυχρόνια δεν είναι το πρόβλημα, είναι η λύση.
Η Ελλάδα δεν έχει πρόβλημα βραχυχρόνιας, έχει πρόβλημα εισοδήματος, πολιτικής στέγασης και αδράνειας στις στεγαστικές πολιτικές.
Όσο πιο γρήγορα το καταλάβουμε, τόσο πιο έγκαιρα θα χτίσουμε ένα βιώσιμο και δίκαιο μοντέλο φιλοξενίας για όλους.
Σημείωση: Το παραπάνω άρθρο γνώμης βασίζεται στην πρόσφατη έρευνα (Μάιος 2025) του ΟΠΑ με τίτλο “The Economic and Housing Impact of Short-Term Rentals in Greece”.
