Από το 2021 και μετά, όταν πλέον αρχίσαμε να αποκτούμε ένα ουσιαστικά αξιόπιστο και μεγάλο δείγμα δεδομένων για την Ελληνική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, ξεκινήσαμε να παρακολουθούμε συστηματικά την πορεία της αγοράς μέσα από τα στοιχεία των πελατών της Hosthub. Κάθε χρόνο χτίζουμε πάνω σε αυτή τη βάση, προσθέτοντας περισσότερα δεδομένα και πιο καθαρή εικόνα για το πώς εξελίσσεται η αγορά.
Φέτος, το δείγμα μας είναι πιο ισχυρό από ποτέ, καλύπτοντας δεκάδες χιλιάδες καταλύματα σε όλη την ελληνική επικράτεια και αντιστοιχώντας, κατά την εκτίμησή μας, περίπου στο 7-9% της συνολικής αγοράς. Αυτό μας επιτρέπει να βγάζουμε πιο ασφαλή συμπεράσματα και να προσφέρουμε ουσιαστική καθοδήγηση για την απόδοση, τη στρατηγική και την τιμολόγηση.
Με σημαντική κάλυψη σε βασικούς προορισμούς, προχωράμε σε ανάλυση για τις εξής περιοχές:
- Σύνολο επικράτειας
Μέσο ετήσιο εισόδημα 2025: 15.200€
Ποσοστό πληρότητας 2025: 40,9%
Μέση τιμή ανά βραδιά 2025: 121,1€ - Κέντρο Αθήνας
Μέσο ετήσιο εισόδημα 2025: 17.900€
Ποσοστό πληρότητας 2025: 55,6%
Μέση τιμή ανά βραδιά 2025: 108,7€ - Νότια προάστια Αθήνας
Μέσο ετήσιο εισόδημα 2025: 17.800€
Ποσοστό πληρότητας 2025: 50,3%
Μέση τιμή ανά βραδιά 2025: 120,1€ - Θεσσαλονίκη
Μέσο ετήσιο εισόδημα 2025: 12.700€
Ποσοστό πληρότητας 2025: 61,0%
Μέση τιμή ανά βραδιά 2025: 71,3€ - Κρήτη
Μέσο ετήσιο εισόδημα 2025: 16.300€
Ποσοστό πληρότητας 2025: 35,5%
Μέση τιμή ανά βραδιά 2025: 140,5€ - Κυκλάδες
Μέσο ετήσιο εισόδημα 2025: 19.800€
Ποσοστό πληρότητας 2025: 22,3%
Μέση τιμή ανά βραδιά 2025: 259,7€ - Ιόνιο
Μέσο ετήσιο εισόδημα 2025: 18.900€
Ποσοστό πληρότητας 2025: 28.9%
Μέση τιμή ανά βραδιά 2025: 193,1€
Πώς διαβάζονται τα γραφήματα
Για κάθε περιοχή έχουμε 4 γραφήματα:
- ADR – Average Daily Rate (Μέση τιμή ανά βραδιά)
Αυτό είναι πολύ απλά το μέσο έσοδο ανά βραδιά και ανά κατάλυμα, για κλεισμένες βραδιές (stayed nights). - ARR – Average Revenue per Rental (Μέσο μηνιαίο έσοδο ανά κατάλυμα)
Το μέσο μηνιαίο έσοδο ανά κατάλυμα παίρνει το μέσο ετήσιο έσοδο όλων των καταλυμάτων της κάθε περιοχής και το σπάει ανά μήνα. - OR – Occupancy Rate (Ποσοστό πληρότητας)
Τι ποσοστό των βραδιών κάθε μήνα ήταν κλεισμένο κατά μέσο όρο ανά κατάλυμα. - RevPAR – Revenue per Available Room (Ημερήσιο έσοδο ανά κατάλυμα)
Ίσως ο πιο σημαντικός δείκτης που πρέπει να παρακολουθεί κάθε διαχειριστής! Είναι συνδυασμός της μέσης τιμής με τη μέση πληρότητα, άρα συνδυάζει 2 δείκτες σε έναν.
Κάθε γράφημα έχει 2 γραμμές και μια χρωματισμένη περιοχή (area):
- Μπλε γραμμή: Μας δείχνει τι γνωρίζουμε ως τώρα για το 2026
- Γαλάζια γραμμή: Μας δείχνει τι γνωρίζαμε ως την ίδια μέρα πέρσι, για το 2025
- Γαλάζια περιοχή: Μας δείχνει που έκλεισε τελικά το 2025
Η αποτύπωση αυτή λέγεται Pacing Report και μας βοηθά να καταλάβουμε τι να περιμένουμε για το υπόλοιπο 2026, έχοντας συνολική εικόνα του 2025 και σύγκριση παρόμοιων περιόδων και για τις 2 χρονιές.
Σύνολο επικράτειας
Στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας, το 2026 κινείται ξεκάθαρα ανοδικά σε σχέση με το 2025 σε όλα τα βασικά μεγέθη. Το RevPAR εμφανίζει ισχυρή αύξηση (+14,7%), το μέσο έσοδο ανά κατάλυμα ενισχύεται ακόμη περισσότερο (+16,7%), ενώ η πληρότητα καταγράφει επίσης σημαντική άνοδο (+9,07%). Οι τιμές (ADR) κινούνται πιο συγκρατημένα ανοδικά (+4,96%), κάτι που δείχνει ότι η ανάπτυξη φέτος προέρχεται κυρίως από καλύτερη αξιοποίηση της ζήτησης και όχι από επιθετικές αυξήσεις τιμών.
Αξιοσημείωτο είναι ότι, σε αντίθεση με πέρσι, οι διαχειριστές φαίνεται να έχουν πιο ρεαλιστικές προσδοκίες για την εξέλιξη της χρονιάς. Οι τιμές που έχουν θέσει για τους επόμενους μήνες κινούνται πολύ πιο κοντά στα πραγματικά επίπεδα της αγοράς, χωρίς την αισιοδοξία που παρατηρήθηκε το 2025 και τελικά δεν επιβεβαιώθηκε. Αυτό οδηγεί σε πιο ισορροπημένη πορεία, με καλύτερη πληρότητα και συνολικά υψηλότερα έσοδα.
Σε ό,τι αφορά τις προσδοκίες για το κλείσιμο του 2026, η σύγκριση γίνεται έμμεσα μέσα από τις γραμμές: η γαλάζια περιοχή δείχνει πού έκλεισε τελικά το 2025, η σκούρα μπλε γραμμή τι γνωρίζουμε σήμερα για το υπόλοιπο του 2026, ενώ η γαλάζια γραμμή δείχνει τι γνωρίζαμε την ίδια περίοδο πέρσι. Η απόσταση μεταξύ των δύο γραμμών μας δίνει μια καλή ένδειξη για το πού μπορεί να καταλήξει η χρονιά. Στους περισσότερους μήνες η σκούρα μπλε γραμμή κινείται πάνω από τη γαλάζια, κάτι που υποδηλώνει ότι, αν διατηρηθεί αυτή η τάση, το 2026 έχει υψηλές πιθανότητες να κλείσει per;ipoy 10% πάνω από τα επίπεδα του 2025.
Τα νούμερα στο πάνω δεξί μέρος είναι έσοδα από κρατήσεις που δημιουργήθηκαν (όχι έμειναν) εώς και 22/4 της κάθε χρονιάς.
Κέντρο Αθήνας
Στο κέντρο της Αθήνας, το 2026 δείχνει μια πιο ήπια αλλά σταθερή βελτίωση σε σχέση με το 2025. Η πληρότητα κινείται ελαφρώς ανοδικά (+2,97%), το RevPAR ενισχύεται (+3,2%) και το μέσο έσοδο ανά κατάλυμα ακολουθεί αντίστοιχη πορεία (+5,4%). Οι τιμές (ADR) παραμένουν ουσιαστικά στα ίδια επίπεδα (+0,25%), κάτι που δείχνει ότι η όποια ανάπτυξη προέρχεται κυρίως από καλύτερη απορρόφηση της ζήτησης και όχι από αυξήσεις τιμών.
Σε αντίθεση με πιο τουριστικές περιοχές, η Αθήνα φαίνεται πιο “ισορροπημένη”, με λιγότερες διακυμάνσεις και χωρίς έντονες υπερβολές στις προσδοκίες. Σε αρκετούς μήνες μάλιστα, η φετινή εικόνα κινείται κοντά ή και ελαφρώς κάτω από το τι αναμενόταν πέρσι την ίδια περίοδο, δείχνοντας μια πιο συγκρατημένη αγορά.
Παρόλα αυτά, στους τελευταίους μήνες του έτους η σκούρα μπλε γραμμή βρίσκεται πάνω από τη γαλάζια, κάτι που δίνει ένδειξη ότι το 2026 έχει καλές πιθανότητες να κλείσει συνολικά λίγο υψηλότερα από το 2025, χωρίς όμως μεγάλες αποκλίσεις.
Νότια προάστια Αθήνας
Στα νότια προάστια της Αθήνας βλέπουμε μια εντελώς διαφορετική εικόνα: το 2026 κινείται έντονα ανοδικά σε σχέση με το 2025 σε όλα τα επίπεδα. Το RevPAR εκτοξεύεται (+32,6%), το μέσο έσοδο ανά κατάλυμα ακολουθεί ακόμη πιο δυναμικά (+34,5%), ενώ η πληρότητα ενισχύεται σημαντικά (+11,97%). Οι τιμές (ADR) αυξάνονται επίσης αισθητά (+19,27%), κάτι που δείχνει ότι εδώ η ανάπτυξη δεν είναι μόνο θέμα ζήτησης, αλλά και ξεκάθαρης αναβάθμισης της αξίας της περιοχής.
Ο βασικός λόγος είναι δομικός: η Αθηναϊκή Ριβιέρα μετατρέπεται σε premium προορισμό. Το project του Ελληνικού, μια επένδυση ~€10 δισ. που περιλαμβάνει κατοικίες, ξενοδοχεία, μαρίνα, καζίνο και το μεγαλύτερο παράκτιο πάρκο στην Ευρώπη, ήδη επηρεάζει άμεσα τις τιμές και τη ζήτηση στην περιοχή . Οι πρώτες κατοικίες αναμένονται μέσα στο 2026 και ήδη οι τιμές σε νέα projects ξεπερνούν τα €8.500–10.000/τ.μ., με έντονο διεθνές ενδιαφέρον . Αυτό μεταφράζεται σε πιο “ποιοτική” ζήτηση, με επισκέπτες υψηλότερου budget και μεγαλύτερης διάρκειας διαμονής.
Σε επίπεδο συμπεριφοράς αγοράς, φαίνεται ότι οι διαχειριστές στα νότια προάστια είναι πιο επιθετικοί αλλά και πιο δικαιωμένοι: οι φετινές επιδόσεις (σκούρα μπλε γραμμή) κινούνται σχεδόν σε όλους τους μήνες πάνω από τις περσινές προσδοκίες (γαλάζια γραμμή). Αυτό σημαίνει ότι, αν συνεχιστεί η ίδια τάση, το 2026 δεν θα κλείσει απλά πάνω από το 2025 — υπάρχει σοβαρή πιθανότητα να κλείσει αισθητά υψηλότερα, επιβεβαιώνοντας ότι η περιοχή βρίσκεται σε φάση structural re-rating και όχι απλά σε έναν καλό τουριστικό κύκλο.
Θεσσαλονίκη
Στη Θεσσαλονίκη, το 2026 δείχνει να χτίζει πάνω σε μια ήδη δυνατή βάση και να κινείται καθαρά καλύτερα από το 2025. Η πληρότητα ανεβαίνει αισθητά (+14,38%), το RevPAR ενισχύεται σημαντικά (+23,9%), το μέσο έσοδο ανά κατάλυμα αυξάνεται κατά +25,0% και οι τιμές ακολουθούν επίσης ανοδικά (+10,57%). Με απλά λόγια, η αγορά δεν ανεβαίνει μόνο επειδή πουλάει ακριβότερα, αλλά επειδή γεμίζει περισσότερο και αξιοποιεί καλύτερα τη ζήτηση.
Αυτό δεν είναι τυχαίο. Η Θεσσαλονίκη τα τελευταία χρόνια ενισχύει σταθερά το προφίλ της ως city-break και business προορισμός, ενώ ταυτόχρονα η πόλη περνά φάση συνολικής αναβάθμισης, με μεγάλα έργα υποδομών και αστικής ανανέωσης να αλλάζουν την εικόνα και τη λειτουργικότητά της. Η λειτουργία του μετρό και η ευρύτερη αστική αναβάθμιση έχουν βελτιώσει την εμπειρία μετακίνησης και την ελκυστικότητα του κέντρου, ενώ διεθνή δημοσιεύματα καταγράφουν μια ευρύτερη “επανεκκίνηση” της πόλης. Παράλληλα, ακόμη και σε μια χρονιά όπου εμφανίστηκαν σημάδια επιβράδυνσης σε άλλους ώριμους προορισμούς, Αθήνα και Θεσσαλονίκη συνέχισαν να εμφανίζουν άνοδο στις αφίξεις.
Στο γράφημα φαίνεται επίσης κάτι ενδιαφέρον για τη συνέχεια της χρονιάς: η σκούρα μπλε γραμμή κινείται για τους περισσότερους μήνες πάνω από τη γαλάζια, δηλαδή πάνω από το επίπεδο που βλέπαμε την ίδια στιγμή πέρσι για το υπόλοιπο της χρονιάς. Αυτό μας δίνει την αίσθηση ότι, αν δεν αλλάξει κάτι ουσιαστικά στη ζήτηση, το 2026 έχει καλές πιθανότητες να κλείσει υψηλότερα από το 2025 και μάλιστα με πιο ουσιαστική βελτίωση απ’ ό,τι δείχνει με μια πρώτη ματιά η αγορά.
Κρήτη
Η Κρήτη το 2026 δεν κάνει “θόρυβο”, αλλά κάνει δουλειά. Δεν βλέπουμε εκρηκτικές μεταβολές στις τιμές, αλλά μια σταθερή, βαθιά ενίσχυση σε όλα τα επίπεδα: περισσότερες κρατήσεις, μεγαλύτερη διάρκεια σεζόν και καλύτερη συνολική αξιοποίηση των καταλυμάτων. Το αποτέλεσμα είναι καθαρό: υψηλότερα έσοδα χωρίς να χρειάζεται να πιεστούν υπερβολικά οι τιμές.
Αυτό που ξεχωρίζει είναι η ποιότητα της ζήτησης. Η Κρήτη δεν εξαρτάται από peaks λίγων εβδομάδων, αλλά λειτουργεί όλο και περισσότερο ως “all-season” προορισμός. Η σεζόν ανοίγει νωρίτερα, κλείνει αργότερα και γεμίζει πιο ομοιόμορφα. Αυτό φαίνεται και στα νούμερα: η ανάπτυξη δεν συγκεντρώνεται μόνο στους καλοκαιρινούς μήνες, αλλά απλώνεται σε όλη τη χρονιά.
Παράλληλα, η αγορά δείχνει πιο ώριμη. Οι διαχειριστές δεν κυνηγούν απλά υψηλότερες τιμές, αλλά φαίνεται να έχουν βρει καλύτερη ισορροπία μεταξύ τιμολόγησης και πληρότητας. Με άλλα λόγια, η Κρήτη δεν ανεβαίνει επειδή “ακριβαίνει”, αλλά επειδή δουλεύει πιο αποδοτικά.
Αν έπρεπε να το συνοψίσουμε σε μία φράση: η Κρήτη συνεχίζει να ανεβαίνει όχι επειδή αλλάζει, αλλά επειδή κάνει όλο και καλύτερα αυτό που ήδη ξέρει να κάνει καλά.
Κυκλάδες
Στις Κυκλάδες, η πορεία των τελευταίων ετών μοιάζει με κύκλο που τώρα κλείνει. Το 2022 και το 2023 ήταν χρονιές έντονης υπεραισιοδοξίας στις τιμές, όπου σε αρκετές περιπτώσεις η αγορά πίεσε πέρα από τα όρια που μπορούσε να απορροφήσει η ζήτηση. Το 2024 και το 2025 λειτούργησαν ως “διόρθωση”: οι επισκέπτες έγιναν πιο επιλεκτικοί, στράφηκαν σε εναλλακτικούς προορισμούς και κορυφαία νησιά όπως η Σαντορίνη και η Μύκονος είδαν πίεση στα βασικά μεγέθη.
Το 2026 δείχνει ξεκάθαρα επιστροφή στην κανονικότητα. Τα νούμερα ανεβαίνουν δυναμικά (RevPAR +41,1%, έσοδο ανά κατάλυμα +41,3%, πληρότητα +32,96%), αλλά αυτή τη φορά με πιο υγιή βάση. Οι τιμές κινούνται πιο συγκρατημένα (+3,95%), κάτι που δείχνει ότι η ανάπτυξη έρχεται από την επαναφορά της ζήτησης και όχι από νέο κύκλο υπερβολών.
Με απλά λόγια, η αγορά “καθάρισε” και επανέρχεται πιο ισορροπημένη. Οι διαχειριστές φαίνεται να έχουν προσαρμοστεί, δίνοντας μεγαλύτερη έμφαση στην πληρότητα και στη συνολική αξία για τον επισκέπτη. Αν αυτή η ισορροπία διατηρηθεί, οι Κυκλάδες δεν επιστρέφουν απλά στα υψηλά τους επίπεδα — επιστρέφουν πιο ώριμες και πιο ανθεκτικές.
Ιόνιο
Στα Ιόνια, η εικόνα είναι ξεκάθαρη: ένας ήδη premium προορισμός που γίνεται κάθε χρόνο ακόμη πιο premium. Το 2026 κινείται πολύ δυνατά πάνω από το 2025, με ισχυρή άνοδο σε RevPAR (+35,8%), έσοδο ανά κατάλυμα (+37,0%) και πληρότητα (+23,36%), ενώ οι τιμές ανεβαίνουν πιο ήπια (+2,82%). Δηλαδή, όπως και σε άλλες ώριμες αγορές, η ανάπτυξη έρχεται κυρίως από το ότι “γεμίζει” περισσότερο και καλύτερα, όχι επειδή απλά ακριβαίνει.
Αυτό που ξεχωρίζει όμως στα Ιόνια είναι η συνεχής αναβάθμιση της ζήτησης. Περισσότερο high-end κοινό, μεγαλύτερες διαμονές, υψηλότερα budgets — κάτι που φαίνεται και στο πόσο γρήγορα απορροφάται η διαθεσιμότητα στους μήνες αιχμής. Με απλά λόγια, η περιοχή έχει μπει σε τροχιά “premiumization” που αυτοτροφοδοτείται.
Ταυτόχρονα όμως, αρχίζουν να φαίνονται και τα πρώτα σημάδια πίεσης. Υποδομές όπως νερό, δρόμοι, διαχείριση απορριμμάτων και συνολική φέρουσα ικανότητα της περιοχής δυσκολεύονται να ακολουθήσουν τον ρυθμό ανάπτυξης. Αυτό δημιουργεί ένα ρίσκο “μπουκώματος”: όταν η εμπειρία του επισκέπτη αρχίσει να υποβαθμίζεται, η ζήτηση δεν εξαφανίζεται, αλλά γίνεται πιο επιλεκτική.
Αν αυτή η τάση συνεχιστεί, είναι αρκετά πιθανό να δούμε μια ήπια διόρθωση το επόμενο έτος — όχι απαραίτητα πτώση, αλλά μια φυσική επιβράδυνση ή εξισορρόπηση μετά από μια περίοδο έντονης ανόδου. Με άλλα λόγια, τα Ιόνια παραμένουν από τους πιο ισχυρούς προορισμούς της χώρας, αλλά πλέον μπαίνουν σε φάση όπου η ποιότητα της εμπειρίας και οι υποδομές θα καθορίσουν το πόσο ακόμη μπορούν να ανέβουν.
Κλείνοντας, αξίζει να σημειωθεί ότι η ελληνική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίζει να δείχνει εντυπωσιακή ανθεκτικότητα, ακόμη και σε ένα περιβάλλον γεωπολιτικής αβεβαιότητας. Παρά γεγονότα όπως οι εντάσεις στη Μέση Ανατολή, η ζήτηση παραμένει ισχυρή και η Ελλάδα εξακολουθεί να θεωρείται ασφαλής και ελκυστικός προορισμός. Με τη σεζόν να ανοίγει νωρίτερα και να κλείνει αργότερα, είναι σαφές ότι υπάρχει ακόμη περιθώριο ανάπτυξης.
Ταυτόχρονα, πρέπει να τονιστεί ότι τα δεδομένα της ανάλυσης βασίζονται σε πελάτες της Hosthub, οι οποίοι κατά κανόνα λειτουργούν πιο επαγγελματικά από τον μέσο όρο της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι τα νούμερα δεν είναι απαραίτητα πλήρως αντιπροσωπευτικά για το σύνολο, αλλά δείχνουν ξεκάθαρα κάτι σημαντικό: όταν υπάρχει επαγγελματική διαχείριση, σωστή τιμολόγηση και στρατηγική, τα αποτελέσματα μπορούν να είναι σημαντικά καλύτερα.
Με άλλα λόγια, η αγορά δεν ανεβαίνει απλώς — ανταμείβει τους καλύτερα προετοιμασμένους. Και αυτό είναι ίσως το πιο σημαντικό συμπέρασμα για τη συνέχεια.
