Μετά από αναμονή αρκετών μηνών και μόλις λίγες μέρες πριν από την έναρξη εφαρμογής των νέων προδιαγραφών για τη βραχυχρόνια, ανακοινώθηκε η εγκύκλιος από το Υπουργείο Τουρισμού. Διευκρινίζει και εξειδικεύει τις τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές που θα πρέπει να πληρούν τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, σε εφαρμογή του νέου νομοσχεδίου Ν. 5170/2025 που θα έχει ισχύ από την 1η Οκτωβρίου 2025.

Η ρύθμιση αφορά τόσο τα ήδη καταχωρημένα ακίνητα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ όσο και όσα θα καταχωρηθούν από εδώ και το εξής. Ωστόσο, η καθυστερημένη ανακοίνωση της εγκυκλίου θέτει εμπόδια στους οικοδεσπότες, οι οποίοι έχουν πολύ λίγες μέρες για να μπορέσουν να ικανοποιήσουν τις νέες προδιαγραφές και να είναι απόλυτα σύννομοι.

Όπως έχουμε παρουσιάσει και σε αναλυτικό οδηγό για τις νέες προδιαγραφές, κάθε ακίνητο θα πρέπει να πληροί τις εξής προδιαγραφές:

• Να είναι κύριας χρήσης κατοικίες με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Όσες κατοικίες δεν έχουν την ιδιότητα της κύριας χρήσης, θα διαγράφονται αυτόματα από τις πλατφόρμες από 1η Οκτωβρίου.
• Να διαθέτει ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.
• Να είναι εξοπλισμένα με πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διακοπής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό, σήμανση διαφυγής και να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου.
• Να έχουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Οι νέες προδιαγραφές αναλυτικά

1. Χώροι κύριας χρήσης – Φωτισμός – Αερισμός – Κλιματισμός

• Χώροι κύριας χρήσης θεωρούνται οι χώροι παραμονής (υπνοδωμάτια, σαλόνια, κουζίνες, γραφεία). Το ελάχιστο καθαρό ύψος ορίζεται σε 2,50 μ. (για παλαιότερα κτίρια: 2,40 μ. σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό).
• Φυσικός φωτισμός: τα υπνοδωμάτια πρέπει να διαθέτουν ανοίγματα (κουφώματα) ≥10% του καθαρού εμβαδού τους.
• Φυσικός αερισμός: τα υπνοδωμάτια πρέπει να έχουν ανοίγματα ≥5% του καθαρού εμβαδού τους.
• Τα κουφώματα πρέπει να βλέπουν σε κοινόχρηστο χώρο, ακάλυπτο ή ανοιχτό ημιυπαίθριο.
• Κλιματισμός: υποχρεωτικός τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια, με συσκευές ψύξης-θέρμανσης τύπου split ή φορητές. Απαραίτητη η αθόρυβη και αυτοματοποιημένη λειτουργία. Εξαίρεση σε αυτή την προϋπόθεση αποτελούν ακίνητα σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο ≥600 μ., οι οποίες δεν υποχρεούνται να διαθέτουν κλιματισμό.

2. Ασφάλιση αστικής ευθύνης

Όλα τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να έχουν ενεργό συμβόλαιο ασφάλισης αστικής ευθύνης, το οποίο θα προέρχεται από νόμιμη ελληνική ασφαλιστική εταιρεία. Η ασφάλιση αστικής ευθύνης είναι εξαιρετικά σημαντική καθώς προσφέρει την απαραίτητη προστασία σε περιπτώσεις όπου μπορεί να προκληθεί ζημιά ή ατύχημα σε τρίτους. Πιο συγκεκριμένα καλύπτει τις παρακάτω περιπτώσεις:

• Σωματικό τραυματισμό επισκεπτών ή τρίτων, σε περίπτωση ατυχήματος για το οποίο θεωρείται υπεύθυνος ο οικοδεσπότης (π.χ τραυματισμός λόγω κακής συντήρησης).
• Ζημιές ή κλοπή προσωπικής ιδιοκτησίας επισκεπτών, αν ο επισκέπτης κινηθεί νομικά κατά του ιδιοκτήτη.
• Ζημιές που προκαλούνται από επισκέπτες σε κοινόχρηστους χώρους ή γειτονικές ιδιοκτησίες, όπως πλημμύρες ή πυρκαγιές που οφείλονται σε αμέλεια.

3. Ηλεκτρολογική ασφάλεια & Πυροπροστασία

• Υποχρεωτική Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ), που πιστοποιεί την ύπαρξη ρελέ διαρροής/αντιηλεκτροπληξιακού.
• Πυροσβεστήρας: τουλάχιστον ένας ανά 100 τ.μ., ξηρής σκόνης ή βάσης νερού, 6 κιλών, κατηγορίας κατασβεστικής ικανότητας 21Α-113Β-C.
• Ανιχνευτές καπνού: εγκατάσταση σε υπνοδωμάτια και κουζίνα.
• Σήμανση διαφυγής: φωτιστικά ασφαλείας και ενδείξεις εξόδου σε όλα τα σημεία εξόδου.

4. Υγειονομικές προδιαγραφές

• Υποχρεωτικό πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, σε ισχύ, από αδειοδοτημένη εταιρεία.
• Υποχρεωτικό φαρμακείο πρώτων βοηθειών με σαφείς ενδείξεις στα ελληνικά και αγγλικά. Το περιεχόμενο πρέπει κατ’ ελάχιστον να περιλαμβάνει: Οξυζενέ (50 cc), ιωδιούχο διάλυμα (30 ml), γάζες, λευκοπλάστ, ελαστικό επίδεσμο, αιμοστατικούς επιδέσμους, υδρογέλη εγκαυμάτων, στικ αμμωνίας, γάντια latex.
• Κατάλογος με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης (112, ΕΚΑΒ 166, Πυροσβεστική 199, Αστυνομία 100, Κέντρο Δηλητηριάσεων κ.λπ.), καθώς και τοπικά στοιχεία για νοσοκομείο και ταξί.

Τι σημαίνουν οι αλλαγές για τους ιδιοκτήτες

Η εγκύκλιος δημιουργεί ένα νέο πλαίσιο αυξημένων απαιτήσεων για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Συνοπτικά, οι ιδιοκτήτες θα χρειαστεί να:

• Ελέγξουν τη νομιμότητα και την άδεια δόμησης του ακινήτου.
• Εξασφαλίσουν επαρκή φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
• Συνάψουν νέο ή να επικαιροποιήσουν το ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης.
• Εξοπλίσουν το ακίνητο με πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση διαφυγής.
• Φροντίσουν για πιστοποιημένη μυοκτονία/απεντόμωση και φαρμακείο πρώτων βοηθειών.

Προθεσμία και συμμόρφωση

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, μόνο τα ακίνητα που πληρούν τις παραπάνω προδιαγραφές θα μπορούν να συνεχίσουν να διατίθενται νόμιμα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η μη συμμόρφωση ενδέχεται να οδηγήσει σε κυρώσεις και διαγραφή από το Μητρώο της ΑΑΔΕ.