Βραχυχρόνια μίσθωση 2026: ο πλήρης οδηγός για ΑΜΑ, ΑΑΔΕ, φόρους & ΤΑΚΚ

Τελευταία Ανανέωση: 16/10/2026

Βραχυχρόνια μίσθωση είναι η ενοικίαση ενός ακινήτου για λιγότερες από 60 ημέρες ανά μίσθωση, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή, συνήθως μέσω Airbnb, Booking.com ή απευθείας. Στην Ελλάδα κάθε τέτοιο ακίνητο εγγράφεται στο Μητρώο της ΑΑΔΕ, παίρνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και κάθε κράτηση δηλώνεται στην ΑΑΔΕ.

Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι πλέον μία από τις πιο ρυθμισμένες δραστηριότητες στην Ελλάδα. Μητρώο της ΑΑΔΕ, ΑΜΑ, μηνιαίες δηλώσεις, Τέλος Ανθεκτικότητας, προδιαγραφές του Ν.5170/2025 και, σε κάποιες περιοχές, πάγωμα νέων εγγραφών. Σε αυτόν τον οδηγό τα συγκεντρώνουμε όλα σε ένα σημείο, με στοιχεία από περισσότερα από 17.000 καταλύματα που διαχειρίζονται οι χρήστες της Hosthub, και σας παραπέμπουμε στους αναλυτικούς μας οδηγούς για κάθε θέμα.

Τι άλλαξε πρόσφατα

• 13/10/2026: Η Airbnb περνά υποχρεωτικά όλους τους οικοδεσπότες στην απλοποιημένη προμήθεια. Δείτε πώς επηρεάζει το ποσό που δηλώνετε.
• Σεπτέμβριος 2026: Ανακοινώθηκε η παράταση του παγώματος νέων ΑΜΑ στο κέντρο της Αθήνας έως τις 31/12/2027.
• 01/03/2026: Πάγωμα νέων εγγραφών στο κέντρο της Θεσσαλονίκης (Α’ Δημοτική Κοινότητα).
• 01/01/2026: Το ΤΑΚΚ παραμένει στα ίδια ποσά και για το 2026.
• 01/10/2025: Σε ισχύ οι προδιαγραφές του Ν.5170/2025. Η ΑΑΔΕ ακυρώνει ΑΜΑ σε χώρους που δεν είναι κύριας χρήσης.

Περιεχόμενα

1. Τι είναι η βραχυχρόνια μίσθωση
2. Η αγορά σε αριθμούς το 2026
3. Αξίζει; Πόσα βγάζει ένα ακίνητο
4. Πώς ξεκινάω νόμιμα: βήμα-βήμα
5. Μητρώο ΑΑΔΕ και δήλωση κρατήσεων
6. Φορολογία: ιδιώτης ή επιχείρηση
7. Τέλος Ανθεκτικότητας (ΤΑΚΚ) 2026
8. Προδιαγραφές Ν.5170/2025 και έλεγχοι
9. Περιορισμοί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
10. Πρόστιμα με μια ματιά
11. Τα λάθη που βλέπουμε πιο συχνά
12. Πώς τα αυτοματοποιεί η Hosthub
13. Λεξικό: ΑΜΑ, ΑΤΑΚ, ΕΣΛ, ΜΑΓ και άλλα
14. Συχνές ερωτήσεις

1. Τι είναι η βραχυχρόνια μίσθωση

Βραχυχρόνια μίσθωση είναι η εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου όταν ισχύουν και τα τρία παρακάτω:

• Διάρκεια κάτω από 60 ημέρες για κάθε μίσθωση (δηλαδή έως 59). Μια μίσθωση 60 ημερών και άνω είναι μακροχρόνια.
• Μόνο διαμονή και κλινοσκεπάσματα. Αν παρέχετε επιπλέον υπηρεσίες, όπως πρωινό ή καθαρισμό κατά τη διάρκεια της διαμονής, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και χρειάζεται ΕΣΛ ή ΜΑΓ.
• Οποιοδήποτε κανάλι: μέσω Airbnb, Booking.com και άλλων πλατφορμών ή απευθείας.

Δεν υπάρχει όριο στις ημέρες που μπορεί να νοικιάζεται ένα ακίνητο μέσα στον χρόνο. Το όριο αφορά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης. Το ίδιο ακίνητο μπορεί μάλιστα να νοικιάζεται βραχυχρόνια και μακροχρόνια μέσα στο ίδιο έτος.

Τι μετράει ως «ακίνητο». Ένα διαμέρισμα, μια μονοκατοικία ή οποιοσδήποτε αυτοτελής χώρος. Αν νοικιάζετε ξεχωριστά δωμάτια μέσα σε ένα διαμέρισμα, κάθε δωμάτιο θεωρείται ξεχωριστό ακίνητο και παίρνει δικό του ΑΜΑ. Αυτό μετράει και για τη φορολογία, γιατί ο αριθμός των ακινήτων καθορίζει αν είστε ιδιώτης ή επιχείρηση.

Διαβάστε επίσης:

• Μπορώ να νοικιάζω ένα μέρος του ακινήτου μου;
• Μπορώ να νοικιάσω ένα ακίνητο και να το διαθέσω σε βραχυχρόνια μίσθωση;
• Νέες υποχρεώσεις για καταλύματα με ΕΣΛ

2. Η αγορά σε αριθμούς το 2026

Από τα δεδομένα κρατήσεων της Hosthub για περισσότερα από 17.000 καταλύματα σε 22 περιοχές (κρατήσεις Ιανουαρίου–Σεπτεμβρίου 2026, όπως ήταν γνωστές στις 25/09, σε σύγκριση με την ίδια ημέρα του 2025):

• Πληρότητα: 34,85% πανελλαδικά (+0,8%)
• Μέση τιμή ανά βραδιά: 121,55 € (+7,9%)
• RevPAR: 42,36 € (+8,7%)
• Εξοχικά και βίλες: η μεγαλύτερη άνοδος εσόδων, με RevPAR +21,6%
• Κέντρο Αθήνας: πληρότητα 44,7%, η αγορά ωριμάζει και κρίνεται στην τιμή

Η ανάλυση των στοιχείων του Γ.Ε.ΜΗ. από την ομάδα της Hosthub δείχνει ότι 1.476 επιχειρήσεις έχουν ως κύρια δραστηριότητα τη βραχυχρόνια μίσθωση (ΚΑΔ 55.20.11.06 και 55.20.11.07, που δημιουργήθηκαν το 2024). Πάνω από 1.250 από αυτές εγγράφηκαν μέσα στο 2024 και το 2025, και το 37,4% έχει έδρα στην Αττική.

Η Booking.com κρατά το μεγαλύτερο μερίδιο κρατήσεων (55,7%) αλλά σταματά να κερδίζει έδαφος, ενώ οι απευθείας κρατήσεις ανεβαίνουν για δεύτερη χρονιά, από 7,4% το 2024 σε 10,6% το 2026. Αυτό έχει σημασία για τις υποχρεώσεις σας: οι κρατήσεις εκτός πλατφόρμας δηλώνονται κι αυτές στην ΑΑΔΕ, όπως ακριβώς και του Airbnb.

Τα πλήρη στοιχεία ανά περιοχή θα τα βρείτε στην Ετήσια Έρευνα Κρατήσεων 2026 και στην ανάλυση της αγοράς από το Γ.Ε.ΜΗ..

3. Αξίζει; Πόσα βγάζει ένα ακίνητο

Η πιο συχνή ερώτηση πριν από τους κανόνες είναι αν αξίζει. Από τα δεδομένα της Hosthub, αυτό είναι το μέσο μηνιαίο έσοδο ανά ακίνητο το 2026 (RevPAR επί 30 ημέρες, μέσος όρος όλου του χρόνου):

Σύρετε τον πίνακα προς τα δεξιά για να δείτε όλες τις στήλες ➜

Ανά περιοχή

Σύρετε τον πίνακα προς τα δεξιά για να δείτε όλες τις στήλες ➜

Τα ποσά είναι η αξία κρατήσεων πριν από την προμήθεια των πλατφορμών, τους φόρους και τα έξοδα, για κρατήσεις γνωστές έως τις 25/09/2026. Στα νησιά το έσοδο συγκεντρώνεται στους καλοκαιρινούς μήνες, ενώ η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη έχουν πιο σταθερή κίνηση όλο τον χρόνο. Όλες οι 22 περιοχές στην Ετήσια Έρευνα Κρατήσεων 2026.

Τι αφαιρείται από το έσοδο

• Προμήθεια πλατφόρμας: περίπου 15,5% στην Airbnb και 15% έως 25% στην Booking.com, ανάλογα με τα προγράμματα (Genius κ.λπ.) στα οποία συμμετέχετε.
• Φόροι: φόρος εισοδήματος, και για επιχειρήσεις ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων. Το ΤΑΚΚ το πληρώνει ο επισκέπτης, αλλά ανεβάζει την τελική τιμή που βλέπει.
• Αρχικό κόστος συμμόρφωσης: περίπου 500 € για τον εξοπλισμό ασφαλείας, συν ασφάλεια αστικής ευθύνης και ΥΔΕ.
• Λειτουργικά έξοδα: καθαρισμός, λευκά είδη, αναλώσιμα, ρεύμα, νερό, ίντερνετ, συντήρηση. Δείτε πώς τιμολογώ το κατάλυμά μου.

4. Πώς ξεκινάω νόμιμα: βήμα-βήμα

1. Ελέγξτε αν το ακίνητο επιτρέπεται. Πρέπει να είναι χώρος κύριας χρήσης (όχι υπόγειο, αποθήκη ή βοηθητικός χώρος) και να μη βρίσκεται σε ζώνη όπου έχουν παγώσει οι νέες εγγραφές (δείτε Αθήνα και Θεσσαλονίκη).
2. Αποφασίστε αν θα λειτουργήσετε ως ιδιώτης ή ως επιχείρηση. Με 1–2 ακίνητα μπορείτε να μείνετε ιδιώτης. Με 3 ή περισσότερα κάνετε υποχρεωτικά έναρξη εργασιών με ΚΑΔ 55.20.11.06 (μέσω πλατφορμών) ή/και 55.20.11.07 (εκτός πλατφορμών). Δείτε Φορολογία.
3. Εγγραφείτε στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και πάρτε ΑΜΑ μέσω της εφαρμογής «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στο myAADE. Ο ιδιοκτήτης δηλώνει τον ΑΤΑΚ του ακινήτου. Ο υπεκμισθωτής δηλώνει τη μίσθωση που του δίνει δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Οδηγός: Πώς προσθέτω ή αλλάζω ΑΜΑ.
4. Καλύψτε τις προδιαγραφές του Ν.5170/2025: ασφάλεια αστικής ευθύνης, πυροσβεστήρας, ανιχνευτής καπνού, σήμανση εξόδου, Υπεύθυνη Δήλωση Ηλεκτρολόγου, απεντόμωση, φαρμακείο. Δείτε Προδιαγραφές.
5. Δημιουργήστε τις αγγελίες σας και αναρτήστε τον ΑΜΑ. Οδηγοί: Airbnb, Booking.com, Vrbo, Agoda.
6. Ρυθμίστε τους φόρους σε κάθε κανάλι (ΤΑΚΚ, και για επιχειρήσεις ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων), ώστε να χρεώνονται σωστά στον επισκέπτη. Οδηγός: Πώς προσθέτω τους ελληνικούς φόρους σε Airbnb και Booking.
7. Δηλώνετε κάθε κράτηση στην ΑΑΔΕ και αποδίδετε κάθε μήνα το ΤΑΚΚ. Αυτό είναι το κομμάτι που επαναλαμβάνεται κάθε μήνα και μπορεί να αυτοματοποιηθεί.

5. Μητρώο ΑΑΔΕ και δήλωση κρατήσεων

Κάθε κράτηση δηλώνεται στην ΑΑΔΕ με τη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής». Η υποχρέωση ισχύει για ιδιώτες και επιχειρήσεις και για όλες τις κρατήσεις, μαζί με τις απευθείας και τις εκτός πλατφόρμας. Αυτό διευκρινίστηκε με την εγκύκλιο της ΑΑΔΕ Ε.2024/09-04-2024.

Οι προθεσμίες

Μέχρι την οριστικοποίηση μπορείτε να διορθώσετε δηλώσεις που έχετε ήδη υποβάλει: Πώς διορθώνω κρατήσεις που έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.

Τι στοιχεία χρειάζεστε για κάθε κράτηση

Ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης, ονοματεπώνυμο επισκέπτη, ΑΜΑ του ακινήτου, ποσό, τρόπο πληρωμής και ΑΦΜ για Έλληνες επισκέπτες ή αριθμό διαβατηρίου για αλλοδαπούς. Το ΑΦΜ ή το διαβατήριο είναι το στοιχείο που λείπει πιο συχνά, γιατί δεν το δίνουν οι πλατφόρμες. Πρέπει να το ζητήσετε εσείς από τον επισκέπτη. Δείτε τι κάνετε αν ο επισκέπτης δεν σας δίνει ΑΦΜ ή διαβατήριο.

Τι ποσό δηλώνω

Αναλυτικά παραδείγματα για κρατήσεις από Airbnb, Booking.com και Vrbo θα βρείτε στον οδηγό Τι ποσό δηλώνω στην ΑΑΔΕ για εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση.

Νέο από τις 13 Οκτωβρίου 2026: η απλοποιημένη προμήθεια της Airbnb. Από αυτή την ημερομηνία η Airbnb μεταφέρει υποχρεωτικά όλους τους οικοδεσπότες στο απλοποιημένο μοντέλο (simplified fee). Ο επισκέπτης δεν πληρώνει πια ξεχωριστή χρέωση υπηρεσίας και η Airbnb κρατά περίπου 15,5% από τον οικοδεσπότη. Για να μείνει ίδιο το καθαρό έσοδο, οι περισσότεροι οικοδεσπότες ανεβάζουν την τιμή τους. Στο παράδειγμα της Airbnb, τα 100 € με payout περίπου 97 € γίνονται 115 €, με payout πάλι περίπου 97 €. Στα δεδομένα μας, αυτή η αλλαγή εξηγεί μεγάλο μέρος της ανόδου της μέσης τιμής κατά 7,9% το 2026.

Επειδή στην ΑΑΔΕ δηλώνεται το μίσθωμα χωρίς να αφαιρείται η προμήθεια, το ποσό που δηλώνετε ανεβαίνει, ενώ αυτό που εισπράττετε μένει ίδιο. Συζητήστε με τον λογιστή σας πώς επηρεάζει αυτό τη φορολογία σας, ειδικά αν είστε ιδιώτης, γιατί ο ιδιώτης δεν μπορεί να εκπέσει την προμήθεια ως έξοδο. Περισσότερα: Διαμοιρασμένη και απλοποιημένη προμήθεια της Airbnb.

Ειδικές περιπτώσεις

• Απευθείας κρατήσεις: Πώς δηλώνω τις απευθείας κρατήσεις
• Συνιδιοκτησία: αν ένας συνιδιοκτήτης κάνει τη διαχείριση, οι υπόλοιποι δεν υποβάλλουν ξεχωριστές δηλώσεις. Δείτε πώς δηλώνεται το εισόδημα με πολλούς συνιδιοκτήτες και τι κάνετε αν δεν έχει οριστικοποιηθεί η λίστα συνιδιοκτητών.
• Μίσθωση 12 μηνών σε ακίνητο του Μητρώου: Πώς τη δηλώνω
• Ακίνητο άλλου στο δικό σας προφίλ: Μπορώ να ανεβάσω στο Airbnb ακίνητο άλλου;

6. Φορολογία: ιδιώτης ή επιχείρηση

Το βασικό κριτήριο είναι ο αριθμός των ακινήτων που διαθέτει σε βραχυχρόνια μίσθωση ένα φυσικό πρόσωπο.

Σύρετε τον πίνακα προς τα δεξιά για να δείτε όλες τις στήλες ➜

Από τις 1.476 επιχειρήσεις με κύρια δραστηριότητα τη βραχυχρόνια μίσθωση, το 27% είναι ατομικές επιχειρήσεις, δηλαδή συνήθως ιδιοκτήτες με 3 ή περισσότερα ακίνητα. Οι υπόλοιπες μοιράζονται σχεδόν ισόποσα σε ΕΕ, ΙΚΕ και ΟΕ, ενώ οι ΑΕ είναι μόλις 2%.

Πώς «σπάει» μια κράτηση επιχείρησης

Για τις επιχειρήσεις οι φόροι υπολογίζονται αφαιρετικά από το συνολικό ποσό της κράτησης, με συγκεκριμένη σειρά: πρώτα αφαιρείται το ΤΑΚΚ, μετά ο ΦΠΑ από το υπόλοιπο, και στο τέλος το τέλος παρεπιδημούντων στο ποσό χωρίς ΦΠΑ.

Παράδειγμα: διαμέρισμα, μία βραδιά τον Ιούνιο, σύνολο κράτησης 165,90 €.

• Αφαιρείται το ΤΑΚΚ θερινής περιόδου, 8,00 €, και μένουν 157,90 €.
• Αποφορολογείται ο ΦΠΑ 13%: ΦΠΑ 18,17 € και καθαρή αξία 139,73 €.
• Υπολογίζεται τέλος παρεπιδημούντων 0,5% (σε δήμο με αυτόν τον συντελεστή) στα 139,73 €: 0,70 €.
• Καθαρό έσοδο μετά φόρων: 139,03 €. Αυτό είναι και το ποσό που δηλώνεται στο Μητρώο της ΑΑΔΕ.

Ο συντελεστής του τέλους παρεπιδημούντων διαφέρει από δήμο σε δήμο και πρέπει να τον γνωρίζετε για το ακίνητό σας: Αύξηση του τέλους παρεπιδημούντων από τους δήμους.

Διαβάστε επίσης:

• Χρειάζεται εταιρεία για να διαχειρίζομαι δύο ακίνητα;
• Πώς περνάω σε εταιρικό καθεστώς σε Airbnb και Booking
• Μπορώ να νοικιάζω δύο ακίνητα για περισσότερες από 90 ημέρες τον χρόνο;
• Ο επισκέπτης ζητά τιμολόγιο ή απόδειξη
• Επιτρέπεται να χρεώνω καθαρισμό;

7. Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) 2026

Το ΤΑΚΚ αντικατέστησε το τέλος διαμονής από την 1η Ιανουαρίου 2025 (Ν.5162/2024) και επιβάλλεται ανά διανυκτέρευση. Το πληρώνει ο επισκέπτης, αλλά το εισπράττετε και το αποδίδετε στην ΑΑΔΕ εσείς. Για το 2026 τα ποσά παραμένουν ίδια:

Σύρετε τον πίνακα προς τα δεξιά για να δείτε όλες τις στήλες ➜

Το ποσό δεν εξαρτάται από την περιοχή. Ένα διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας πληρώνει 8 € τον Ιούλιο, όπως και ένα διαμέρισμα στη Μύκονο. Αν μια διαμονή περνάει από τη μία περίοδο στην άλλη, κάθε βραδιά χρεώνεται με το ποσό του μήνα της, και εκδίδεται ξεχωριστή απόδειξη για κάθε μήνα.

Προσοχή στο Airbnb: στις ρυθμίσεις του Airbnb μπορείτε να ορίσετε μόνο ένα σταθερό ποσό ΤΑΚΚ για όλη τη χρονιά, όχι διαφορετικό ανά περίοδο. Ελέγχετε λοιπόν ότι το ποσό που εισπράττετε τον χειμώνα και το καλοκαίρι είναι το σωστό.

Απόδοση: με μηνιαία δήλωση στο myAADE, έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα. Επιτρέπονται εκπρόθεσμες δηλώσεις, όμως μετά την οριστικοποίηση η διόρθωση γίνεται μόνο μέσω της ΔΟΥ.

Αναλυτικά: Πώς υπολογίζω και αποδίδω τους νέους φόρους της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

8. Προδιαγραφές Ν.5170/2025 και έλεγχοι

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προδιαγραφές ασφάλειας και ποιότητας:

• Χώρος κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό και αερισμό. Υπόγεια, αποθήκες και βοηθητικοί χώροι δεν επιτρέπονται.
• Κλιματισμός ή θέρμανση.
• Ασφάλεια αστικής ευθύνης.
• Πυρασφάλεια: πυροσβεστήρας, ανιχνευτής καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου μέσα στο κατάλυμα.
• Υπεύθυνη Δήλωση Ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ) και ρελέ διαφυγής. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης δεν την αντικαθιστά.
• Πιστοποιητικό απεντόμωσης και μυοκτονίας.
• Φαρμακείο πρώτων βοηθειών και τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης σε ελληνικά και αγγλικά: 112, 100 (Αστυνομία), 199 (Πυροσβεστική), 166 (ΕΚΑΒ), 171 (Τουριστική Αστυνομία), 14944 (Εφημερεύοντα νοσοκομεία).

Πόσο κοστίζει. Ενδεικτικά, χωρίς την ασφάλεια και την ΥΔΕ, ο βασικός εξοπλισμός κοστίζει γύρω στα 500 € για ένα κατάλυμα που ήδη έχει κλιματισμό: πυροσβεστήρας 6 kg περίπου 45 €, ανιχνευτής καπνού περίπου 30 €, φωτιζόμενη σήμανση εξόδου περίπου 15 €, φαρμακείο περίπου 40 €, απεντόμωση περίπου 80 €. Υπολογίστε και την ετήσια συντήρηση: αναγόμωση πυροσβεστήρα, απεντόμωση 1–2 φορές τον χρόνο και συμπλήρωση του φαρμακείου.

Πώς γίνονται οι έλεγχοι. Μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ σας ειδοποιούν 10 ημέρες πριν. Αν βρεθεί παράβαση, έχετε 15 ημέρες για να συμμορφωθείτε. Το πρόστιμο είναι 5.000 €, διπλασιάζεται σε νέα παράβαση μέσα στο ίδιο έτος και τετραπλασιάζεται στην επόμενη.

Ηλεκτρονικός έλεγχος από την ΑΑΔΕ. Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τον ΑΜΑ με το Ε9 και το Κτηματολόγιο. Αν το ακίνητο δεν είναι χώρος κύριας χρήσης, ο ΑΜΑ ακυρώνεται και η καταχώριση αφαιρείται χωρίς καμία ενέργεια από εσάς.

Ασφάλεια: φτάνει το AirCover; Το AirCover της Airbnb και η ασφάλεια αστικής ευθύνης της Booking.com καλύπτουν μόνο κρατήσεις που έγιναν μέσω της αντίστοιχης πλατφόρμας. Για τις απευθείας κρατήσεις, που πλέον είναι πάνω από 10% της αγοράς, χρειάζεστε δική σας ασφάλεια. Αναλυτικά: Ασφάλιση ακινήτου στο Airbnb και AirCover και αστική ευθύνη.

Όλες οι ερωτήσεις για τον νόμο απαντώνται εδώ: Ερωτήσεις και απαντήσεις για τον Ν.5170/2025 και η εγκύκλιος για τις προδιαγραφές.

9. Περιορισμοί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Αθήνα

Από την 1η Ιανουαρίου 2025 δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές στο Μητρώο για ακίνητα στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Η απαγόρευση ισχύει όλο το 2026 και έχει ανακοινωθεί η παράτασή της έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027.

• 1ο Διαμέρισμα: Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη, Κουκάκι
• 2ο Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι
• 3ο Διαμέρισμα: Πετράλωνα, Θησείο, Γκάζι, Βοτανικός, Μεταξουργείο, Ρουφ

Όσα ακίνητα είχαν ήδη ΑΜΑ συνεχίζουν κανονικά. Τα πρόστιμα για όποιον νοικιάζει χωρίς ΑΜΑ στις ζώνες αυτές είναι πολύ υψηλότερα από τα συνηθισμένα (δείτε Πρόστιμα).

Θεσσαλονίκη

Από την 1η Μαρτίου 2026 το ίδιο μέτρο ισχύει για την Α’ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης: ιστορικό κέντρο, άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή, Λαδάδικα και λιμάνι, παραλία έως τον Λευκό Πύργο, Ροτόντα, Καμάρα, Ναυαρίνου και Άνω Πόλη. Δείτε τον χάρτη της απαγόρευσης στη Θεσσαλονίκη.

10. Πρόστιμα με μια ματιά

11. Τα λάθη που βλέπουμε πιο συχνά

Η ομάδα υποστήριξης της Hosthub απαντά κάθε μέρα ερωτήσεις Ελλήνων οικοδεσποτών και διαχειριστών. Αυτά είναι τα λάθη που συναντάμε πιο συχνά:

• Λάθος μορφή ΑΜΑ στις αγγελίες. Ο ΑΜΑ γράφεται σκέτος, χωρίς «ΑΜΑ» μπροστά, και με όλα τα μηδενικά στην αρχή. Κάθε ακίνητο έχει τον δικό του ΑΜΑ, ακόμη και κάθε δωμάτιο που νοικιάζεται χωριστά.
• Λάθος τρόπος πληρωμής στη δήλωση. Η ΑΑΔΕ ρωτά πού λάβατε εσείς τα χρήματα, όχι πώς πλήρωσε ο επισκέπτης. Αν η Airbnb ή η Booking.com σας πληρώνουν σε ελληνική τράπεζα, δηλώνετε λογαριασμό ημεδαπής. Αν σας πληρώνουν σε Revolut, ο λογαριασμός είναι στη Λιθουανία, άρα δηλώνετε λογαριασμό αλλοδαπής.
• ΑΦΜ σε αλλοδαπό επισκέπτη. Για αλλοδαπούς δηλώνεται υποχρεωτικά ο αριθμός διαβατηρίου, όχι κάποιος ξένος φορολογικός αριθμός.
• Το ΤΑΚΚ μέσα στο τιμολόγιο. Αν ο επισκέπτης ζητήσει τιμολόγιο, η κράτηση τιμολογείται, αλλά το ΤΑΚΚ βγαίνει πάντα σε ξεχωριστή απόδειξη. Δεν μπαίνει σε τιμολόγιο.
• Ίδιο ΤΑΚΚ όλο τον χρόνο. Επειδή το Airbnb δέχεται μόνο σταθερό ποσό, πολλοί εισπράττουν λάθος ΤΑΚΚ τον χειμώνα ή το καλοκαίρι.
• Παραστατικά από λάθος ΑΦΜ. Αν διαχειρίζεστε ακίνητα πελατών που έχουν δικές τους εταιρείες, τα παραστατικά εκδίδονται από το ΑΦΜ του ιδιοκτήτη του ακινήτου, όχι από το δικό σας.
• Ξεχασμένες απευθείας κρατήσεις. Δηλώνονται στην ΑΑΔΕ όπως όλες οι υπόλοιπες.

Περισσότερες απαντήσεις: Οι απαντήσεις της ΑΑΔΕ στα πιο συχνά ερωτήματα.

12. Πώς τα αυτοματοποιεί η Hosthub

Η χειροκίνητη δήλωση μιας κράτησης στο Μητρώο της ΑΑΔΕ παίρνει κατά μέσο όρο περίπου 10 λεπτά: ημερομηνίες, στοιχεία επισκέπτη, ΑΜΑ, ποσό, τρόπος πληρωμής. Για ένα ακίνητο με 200 κρατήσεις τον χρόνο, αυτό είναι πάνω από 30 ώρες. Αν είστε επιχείρηση, προστίθενται και δύο παραστατικά για κάθε κράτηση.

Η Hosthub κάνει τη δουλειά για εσάς:

• Υπολογίζει σε κάθε κράτηση το ποσό για την ΑΑΔΕ, το ΤΑΚΚ ανάλογα με την περίοδο και την κατηγορία του ακινήτου, και για τις επιχειρήσεις τον ΦΠΑ και το τέλος παρεπιδημούντων. Τα ποσά τα βρίσκετε στο πεδίο «Ποσό για ΑΑΔΕ» στις λεπτομέρειες κάθε κράτησης.
• Στέλνει την κράτηση στο Μητρώο της ΑΑΔΕ με ένα κλικ. Όλα τα πεδία είναι ήδη συμπληρωμένα. Προσθέτετε μόνο το ΑΦΜ ή το διαβατήριο του επισκέπτη. Δείτε πώς λειτουργεί η αυτόματη υποβολή στην ΑΑΔΕ.
• Εκδίδει τα παραστατικά στο myDATA για τις επιχειρήσεις, μέσω της διασύνδεσης με το Oxygen Πελατολόγιο: απόδειξη ή τιμολόγιο κράτησης και απόδειξη ΤΑΚΚ, και τα στέλνει στον επισκέπτη αν έχετε το email του. Για τους χρήστες της Hosthub το Oxygen κοστίζει 5 € + ΦΠΑ τον μήνα.
• Συγχρονίζει τιμές και διαθεσιμότητα σε Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia και τη δική σας ιστοσελίδα, ώστε να μην έχετε διπλοκρατήσεις.

13. Λεξικό: ΑΜΑ, ΑΤΑΚ, ΕΣΛ, ΜΑΓ και άλλα

Περισσότεροι όροι: Το απόλυτο λεξικό της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

14. Συχνές ερωτήσεις

Πόσες ημέρες τον χρόνο μπορώ να νοικιάζω βραχυχρόνια;

Δεν υπάρχει ετήσιο όριο. Το όριο των 59 ημερών αφορά κάθε μεμονωμένη μίσθωση, όχι το σύνολο των ημερών του έτους.

Χρειάζομαι έναρξη εργασιών για ένα ή δύο ακίνητα;

Όχι. Ως φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείστε για εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Με τρία ή περισσότερα ακίνητα η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική και χρειάζεται έναρξη εργασιών.

Πληρώνουν ΦΠΑ οι ιδιώτες;

Όχι. Ο ΦΠΑ 13% και το τέλος παρεπιδημούντων αφορούν επιχειρήσεις. Το ΤΑΚΚ το αποδίδουν όλοι, ιδιώτες και επιχειρήσεις.

Δηλώνω στην ΑΑΔΕ και τις κρατήσεις εκτός πλατφόρμας;

Ναι. Κάθε κράτηση δηλώνεται στο Μητρώο, είτε έγινε μέσω Airbnb ή Booking.com είτε απευθείας, μέσω τηλεφώνου ή της δικής σας ιστοσελίδας.

Πώς βρίσκω τον ΑΜΑ μου;

Στην εφαρμογή «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της ΑΑΔΕ, με τους κωδικούς σας στο Taxisnet. Δείτε πώς προσθέτω ή αλλάζω ΑΜΑ.

Μπορώ να νοικιάσω βραχυχρόνια ένα σπίτι που νοικιάζω;

Ναι, εφόσον το μισθωτήριο σας δίνει δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Τότε εγγράφεστε στο Μητρώο ως υπεκμισθωτής. Δείτε τον αναλυτικό οδηγό.

Μπορώ να νοικιάζω δωμάτια μέσα στο σπίτι μου;

Ναι. Κάθε δωμάτιο που νοικιάζεται χωριστά θεωρείται ξεχωριστό ακίνητο και χρειάζεται δικό του ΑΜΑ. Μετράει επίσης στον αριθμό των ακινήτων για τη φορολογία.

Μπορώ να χρεώνω καθαρισμό;

Μπορείτε να χρεώνετε κόστος καθαρισμού στο τέλος της διαμονής. Ο καθαρισμός κατά τη διάρκεια της διαμονής θεωρείται επιπλέον υπηρεσία. Το ποσό καθαρισμού μπαίνει στο ποσό που δηλώνετε στην ΑΑΔΕ. Δείτε τι επιτρέπεται.

Μπορώ να ανοίξω νέο Airbnb στο κέντρο της Αθήνας;

Όχι, αν το ακίνητο βρίσκεται στο 1ο, 2ο ή 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα και δεν έχει ήδη ΑΜΑ. Οι νέες εγγραφές εκεί έχουν παγώσει, και έχει ανακοινωθεί παράταση έως το τέλος του 2027.

Χρήσιμοι επίσημοι σύνδεσμοι

• ΑΑΔΕ: Θέλω να μισθώσω το ακίνητό μου (βραχυχρόνια μίσθωση)
• gov.gr: Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων
• ΑΑΔΕ: Συχνές ερωτήσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση (PDF)
• ΑΑΔΕ: Χρηστικός οδηγός βραχυχρόνιας μίσθωσης (PDF)

Πηγές: Ν.4446/2016 άρθρο 111, Ν.5073/2023, Ν.5162/2024, Ν.5170/2025, εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ε.2024/09-04-2024, Συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση, Hosthub Research: Ετήσια Έρευνα Κρατήσεων Ελλάδα 2026 και ανάλυση Γ.Ε.ΜΗ. (Μάρτιος 2026).

Ο οδηγός αυτός έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή. Η νομοθεσία αλλάζει συχνά. Για την περίπτωσή σας συμβουλευτείτε τον λογιστή σας.

Για περισσότερες απαντήσεις σε συχνές ερωτήσεις Ελλήνων hosts, δείτε την ειδική ενότητα της Hosthub: Νομικά & Φορολογικά