Αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον Ν.5073/2023 – Μέρος 2ο – Συχνές Eρωτήσεις

Πριν διαβάσετε τις συχνές ερωτήσεις/απαντήσεις παρακάτω, δείτε πρώτα:
👉 Συνοπτικά οι αλλαγές με τον νέο νόμο 5073/2023
👉 Πως υπολογίζουμε, πως δηλώνουμε στην ΑΑΔΕ και πως αποδίδουμε το Τέλος Ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή και το Τέλος Παρεπιδημούντων
👉 Πώς δηλώνεται το τέλος κλιματικής αλλαγής και το τέλος παρεπιδημούντων στην Airbnb και την Booking

Στο webinar που έγινε στις 8 Ιανουαρίου 2024 συμμετείχαν πάνω από 600 διαχειριστές βραχυχρόνιας μίσθωσης που έκαναν συνολικά πάνω από 250 ερωτήσεις για τον νέο νόμο. Επειδή δεν υπήρχε αρκετός χρόνος να καλυφθούν όλες, τις μαζέψαμε, τις ομαδοποιήσαμε, και τις απαντούν παρακάτω οι εισηγητές του σεμιναρίου.

 

Απαντούν τις ερωτήσεις:

Αγαμέμνων Σταυρόπουλος

CEO λογιστικού γραφείου New Accounts και επιστημονικός συνεργάτης Hosthub

Αλέξανδρος Καραβίτης

CEO Hosthub και διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης

Χρήστος Λόλας

Head of Product στην Hosthub και διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Πώς θα εισπράτουμε τα 2 νέα τέλη και πως θα τα αποδίδουμε και με ποια συχνότητα;

Μπορείτε να δείτε την σχετική ενότητα στο webinar μας (video στην αρχή της σελίδας) ή να διαβάσετε το σχετικό άρθρο μας εδώ: https://www.hosthub.com/el/blog/how-to-calculate-and-remit-the-new-str-taxes-in-greece/

Αν μια διαμονή είναι πάνω από 60 ημέρες (και άρα δεν θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση) θα υπόκειται σε ΦΠΑ κ «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή»;

Όχι. Τα νέα τέλη αφορούν μόνο βραχυχρόνιες μισθώσεις, που πλέον ορίζονται ως μισθώσεις ίσες ή μικρότερες των 60 ημερών.

Νοικιάζω δυο γκαρσονιέρες στην Booking, για τις οποίες εχω ΑΜΑ απο την AAΔΕ. Όταν δεν τις διαθέτω στην Booking, μπορώ να νοικιάσω μόνη μου και να κανω συμφωνητικά μίσθωσης;

Φυσικά. Και πάλι όμως αν είναι μισθώσεις μικρότερες των 60 ημερών θα πρέπει να πληρώσετε τα νέα τέλη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Ο περιορισμός των 2 ακινήτων αφορά ΑΜΑ ή ΑΤΑΚ;

Με βάση τον νεο νόμο 5073/2023 Μέρος Γ’, Κεφάλαιο Α’, άρθρο 28 που τροποποιεί το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240), περί ρυθμίσεων για τη βραχυχρόνια μίσθωση, “Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται […] δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.”. Με βάση αυτόν τον ορισμό ο περιορισμός αφορά ΑΜΑ και όχι ΑΤΑΚ.

Έχω εταιρεία και εκδίδω παραστατικά για τις διαμονές. Πρέπει να συνεχίσω να καταχωρώ τις κρατήσεις και στο Μητρώο Βραχυχρόνιας;

Ναι, πρέπει να καταχωρείτε τις κρατήσεις και στο Μητρώο, και πλέον πρέπει να εκδίδετε παραστατικά και για το ΤΑΚΚ (Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση). Μην ξεχνάτε επίσης πως πλέον πρέπει όλα τα παραστατικά (ΑΠΥ ή ΤΠΥ) να αποστέλλονται και στο Mydata την ημέρα του checkout.


Έχω ένα συγκρότημα τουριστικών κατοικιών με σήμα ΕΟΤ. Ταυτόχρονα, έχω ένα διαμέρισμα σε άλλη τοποθεσία, το οποίο μέχρι τώρα λειτουργούσε και αυτό ως παράρτημα της επιχείρησης. Φέτος σκέφτομαι να μετατρέψω το διαμέρισμα σε Airbnb, για να μην έχω ΦΠΑ, εφόσον τα έσοδά του είναι κάτω των 10.000€. Μπορεί να γίνει αυτό ή επειδή υπάρχει και η επιχείρηση με μεγαλύτερο τζίρο, δεν θα έχω απαλλαγή ΦΠΑ στο διαμέρισμα Airbnb; Σύνοψη: Μπορώ να έχω και επιχείρηση και Airbnb και να έχω τα φορολογικά πλεονεκτήματα του καθενός

Μπορείτε να ασκήσετε την βραχυχρόνια μίσθωση ως ιδιώτης, από τη στιγμή που είναι ένα το ακίνητο. Ωστόσο, αν την δραστηριότητα με επιπλωμένα δωμάτια την ασκείτε μέσω ατομικής, υπάρχει ο κίνδυνος να θεωρηθούν ως ΑΜΑ (μολονότι δεν είναι ΑΜΑ αλλά ΕΣΛ) οπότε η εφορία να εντάξει την δραστηριότητα στην ατομική επιχείρηση. Επειδή αν συμβεί αυτό οι συνέπειες θα ήταν πολύ σοβαρές, καλύτερα να το αποφύγετε. Ο τζίρος των 10.000 αφορά το σύνολο των δραστηριοτήτων με ΦΠΑ, οπότε είναι εκτός συζήτησης αν η δρασστηριότητα ασκείται από την ίδια επιχείρηση.

Σε περίπτωση που δύο τμηματικοί χώροι ή δωμάτια (με 2 Α.Μ.Α.) εντάσσονται σε ένα ΑΤΑΚ, επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωσή τους συνολικά, χωρίς να θεωρούνται ως τρίτο ακίνητο που επιβάλλει την έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας. Αυτό οφείλεται στο ότι δεν αποτελούν πραγματικά ένα τρίτο ακίνητο, αλλά απλώς το άθροισμα των δύο τμηματικών χώρων. Σε περίπτωση που δεν υπάρξει σαφής διευκρίνιση, θα προκύψει πρόβλημα όπου η ξεχωριστή μίσθωση των δύο τμηματικών χώρων δεν θεωρείται επαγγελματική δραστηριότητα, ενώ η κοινή τους ενοικίαση οδηγεί σε τέτοια υποχρέωση.

Δείτε παραπάνω την απάντηση στο ερώτημα “Ο περιορισμός των 2 ακινήτων αφορά ΑΜΑ ή ΑΤΑΚ;”

Yπάρχει δυνατότητα να υπολογίζονται και δηλώνονται αυτόματα οι νέοι φόροι;

Στη Hosthub έχουμε ήδη προσαρμόσει τα συστήματα μας ώστε να υπολογίζονται σωστά οι νέοι φόροι σε κάθε κράτηση ανεξαρτήτως πηγής, και να εμφανίζονται ευκρινώς μέσα στα στοιχεία της κάθε κράτησης. Επίσης, έχουμε υλοποιήσει οθόνη φόρων όπου μπορείτε να δείτε όλες τις κρατήσεις με τους φόρους αναλυτικά ανα μήνα, για να διευκολυνθείτε στην δήλώσή τους. Μελετάμε επίσης το ενδεχόμενο να αποστέλουμε αυτόματα αυτούς τους φόρους στα σχετικά συστήματα της ΑΑΔΕ, όπως ήδη κάνουμε με τις δηλώσεις του μητρώου βραχυχρόνιας, και θα ενημερώσουμε τους πελάτες μας μόλις είναι έτοιμο.

Πως εκδίδω το περιβαλλοντικό τέλος από το e-timologio online ?

Αυτή η δυνατότητα υπάρχει μόνο για όσους ασκούν την βραχυχρόνια μίσθωση ως επιχείρηση. Στο παραστατικό 8.2 η εφαρμογή timologio απαιτεί να ανοιχθεί ένα εικονικό είδος υπηρεσίας, π.χ. “τέλος ανθεκτικότητας” το οποίο δεν λαμβάνει ούτε τιμή, ούτε χαρακτηρισμό, αλλά επιτρέπει στο σύστημα να γίνει επιλογή του φόρου (αυτή τη στιγμή αναφέρεται ως τέλος διαμονής). Θα πρέπει να μπουν και τα στοιχεία του πελάτη και η εθνικότητά του.

Χρειαζόμαστε POS για την λειτουργία της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης?

Οι ΚΑΔ 55.20, 55.90 και 68.20 που συνήθως δηλώνονται για την βραχυχρόνια διαμονή, θα πρέπει να έχουν POS. Αυτό ασφαλώς αφορά τις επιχειρήσεις, όχι τους ιδιώτες

Όταν καταχωρούμε την κράτηση στο μητρώο βραχυχρόνιας της ΑΑΔΕ, αφαιρούμε τους νέους φόρους από το σύνολο?

Αν έχετε ενσωματώσει τους φόρους στην τιμή σας, όχι. Αν τους έχετε δηλώσει διακριτά, τότε ναι, τους αφαιρείται. Αυτό το κάνετε ώστε αν τυχόν γίνει διασταύρωση μεταξύ κρατήσεων στην πλατφόρμα και κρατήσεων στο μητρώο, τα ποσά να είναι ίδια.

Για τον υπολογισμό του περιβαντολογικού τέλους, λαμβάνονται υπόψη τα μεικτά ή τα καθαρά τετραγωνικά;

Στις μονοκατοικίες δηλώνουμε τα μεικτά τετραγωνικά. Σε κάθε περίπτωση συμβουλεύεστε το πώς είναι δηλωμένο το ακίνητο στο Ε9

Ερώτηση για 3 διαμερίσματα: Πρέπει να γίνει μόνο εταιρεία ή μπορεί να είναι και μια ατομική επιχείρηση;

Μπορεί να είναι οποιοσδήποτε τύπος εταιρείας. Πλέον και ως ατομική θα μπορείτε να περνάτε έξοδα, που ως πρόσφατα στην βραχυχρόνια δεν μπορούσατε (αν δεν ήταν ενταγμένη η ατομική σε καθεστώς ΦΠΑ παρτέχοντας extra υπηρεσίες)

Είναι βέβαιο ότι εταιρεία με λιγότερα από 3 ακίνητα πρέπει να πληρώνει ΦΠΑ 13%; Η διατύπωση του νόμου δεν είναι 100% ξεκαθαρη.

Ναι, οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην βραχυχρόνια υπόκεινται σε ΦΠΑ ανεξαρτήτως του αριθμού των ακινήτων.

Έχω τέσσερα μικρά διαμερίσματα. Τα δύο σκέφτομαι να τα νοικιάσω στον σύζυγο δεδομένου ότι δε με συμφέρει να ιδρύσω εταιρεία λόγω μικρών εσόδων. Ποια είναι η γνώμη σας;

Είναι ο πιο διαδεδομένος τρόπος χειρισμού της κατάστασης με βάση τα νέα δεδομένα. Όμως,
δεν είναι πάντα αυτονόητο ότι συμφέρει η μίσθωση ως ιδιώτης χωρίς ΦΠΑ, γιατί η επιχειρηματική δραστηριότητα αν και επιβαρύνεται με ΦΠΑ, δικαιούται να εκπίπτει δαπάνες και να συμψηφίζει ΦΠΑ δαπανών.

Όταν ο επισκέπτης πληρώνει μέσω πλατφόρμας, τι γίνεται με τις καινούριες επιβαρύνσεις; Θα πληρώνει επιτόπου ή θα πληρώνει στην πλατφόρμα; Αν πληρώνει επιτόπου, πώς θα του δίνω παραστατικό;

Και τα 2 επιτρέπονται. Το σημαντικό είναι ο σωστός υπολογισμός τους και η απόδοση τους στο κράτος εμπρόθεσμα.

Μπορώ να δεχθώ κρατήσεις άνω των 60 ημερών μέσω της πλατφόρμας; Από ό,τι γράφει ο νέος νόμος, δεν μπορεί να υπάρξει μεμονωμένη κράτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης άνω των 60 ημερών. Αν δεχτούμε μακροχρόνια κράτηση μέσω πλατφόρμας, τότε θεωρείται παρανομία ή οι πρώτες 60 ημέρες μετράνε ως βραχυχρόνια και από εκεί και πέρα ως μακροχρόνια;

Η πηγή της κράτησης είναι αδιάφορη για την ελληνική φορολογική αρχή. Μπορείτε να πάρετε κράτηση για όσες μέρες θέλετε από όποια πλατφόρμα θέλετε, αρκεί να την διαχειριστείτε σωστά στην συνέχεια ανάλογα με την διάρκειά της. Αν είναι κράτηση μικρότερη των 60 ημερών την διαχειρίζεστε με βάση τους νέους νόμους και κανόνες, αν είναι άνω των 60 ημερών την διαχειρίζεστε ως αστική μίσθωση με μισθωτήριο στο Taxis. Το κράτος δεν σας απαγορεύει να πάρετε αστική μίσθωση από πλατφόρμα. Όμως πρέπει να ζυγίσετε τα υπέρ και τα κατα βραχυχρόνιας και αστικής μίσθωσης με την βοήθεα του λογιστή σας πριν αποφασίσετε.

Αν μια εταιρία βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν έχει κανένα ακίνητο δικό της, ή έστω έχει λιγότερα από τρία (ιδιοκτησίας της ή με μακροχρόνια μίσθωση), και απλά εκμισθώνει ακίνητα άλλων με ποσοστό (revenue sharing), τότε ποιος είναι ο ΦΠΑ ή άλλες χρεώσεις που θα ισχύουν με τη νέα νομοθεσία;

Το κριτήριο για την δραστηριοποίηση στην βραχυχρόνια δεν είναι η ιδιοκτησία του ακινήτου, αλλά η διαχείριση. Εφόσον διαχειρίζεστε 3 ή περισσότερα ακίνητα, άσχετα με το αν σας ανήκουν, υπόκειστε στις νέες διατάξεις.

Ερώτηση σχετικά με δημιουργία εταιρίας και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Έστω ότι κάποιο φυσικό πρόσωπο, το οποίο έχει στο όνομά του ακίνητα, αποφασίσει να δημιουργήσει μια δική του εταιρία, ώστε να δουλεύει τα ακίνητά του μέσω της εταιρίας του και να μπορεί να αφαιρεί και έξοδα. Η σύνδεση των ιδιοκτητών των ακινήτων του με την εταιρία που δημιούργησε με ποιο τρόπο θα γίνει; Μπορεί να γίνει με ένα απλό μισθωτήριο ή θα πρέπει οπωσδήποτε να γίνει μεταβίβαση του ακινήτου στην εταιρία (να σημειώσω ξανά ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και ο ιδιοκτήτης/διαχειριστής της εταιρίας θα είναι το ίδιο πρόσωπο)?

Αρκεί το μισθωτήριο.

Έχω ατομική επιχείρηση με παροχή υπηρεσιών (άρα και ΦΠΑ 13%) και θα ήθελα να ενημερωθώ πώς μπαίνει στις πλατφόρμες ο φόρος παρεπιδημούντων, αλλά και τι παραστατικό πρέπει να εκδώσω γι’ αυτόν

Δείτε την σχετική ενότητα στο webinar στην αρχή της σελίδας,

Με το νέο νόμο στα Airbnb, εκπίπτουν τα έξοδα; Αν ιδρύσω επιχείρηση με Airbnb καταλύματα, τότε τα έξοδα θα εκπίπτουν;

Ναι, τα έξοδα θα εκπίπτουν κανονικά, όπως σε οποιαδήποτε επιχειρηματική δραστηριότητα.

Μπορώ να διαχειρίζομαι ακίνητα με ατομική επιχείρηση?

Ναι, μπορείτε. Πλέον και ως ατομική θα μπορείτε να περνάτε έξοδα, που ως πρόσφατα στην βραχυχρόνια δεν μπορούσατε (αν δεν ήταν ενταγμένη η ατομική σε καθεστώς ΦΠΑ παρτέχοντας extra υπηρεσίες)

Τελικά, τον φόρο ανθεκτικότητας ποιος θα τον εισπράττει; Οι πλατφόρμες ή οι ιδιοκτήτες;

Και οι 2 μπορούν να τον εισπράτουν, αρκεί να εκδίδονται τα αντίστοιχα παραστατικά ανάλογα με την περίπτωση (εταιρείας ή ιδιώτη). Σε περίπτωση ιδιώτη ιδιοκτήτη με λιγότερα από 3 ακίνητα, η μοναδική υποχρέωση έκδοσης παραστατικού αφορά τον φόρο κλιματικής κρίσης και μπορείτε να βρείτε υπόδειγμα απόδειξης είσπραξης εδώ: https://drive.google.com/file/d/1YW8wqHv_a4QCzx3Cs5uGssmAM7PYZBSj/view?usp=drive_link

Ποιές κινήσεις πρέπει να κάνω μέσα από την Hosthub για το MyData και ποιές για την ΑΑΔΕ;

Στη Hosthub έχουμε ήδη προσαρμόσει τα συστήματα μας ώστε να υπολογίζονται σωστά οι νέοι φόροι σε κάθε κράτηση ανεξαρτήτως πηγής, και να εμφανίζονται ευκρινώς μέσα στα στοιχεία της κάθε κράτησης. Επίσης, έχουμε υλοποιήσει οθόνη φόρων όπου μπορείτε να δείτε όλες τις κρατήσεις με τους φόρους αναλυτικά ανα μήνα, για να διευκολυνθείτε στην δήλώσή τους. Μελετάμε επίσης το ενδεχόμενο να αποστέλουμε αυτόματα αυτούς τους φόρους στα σχετικά συστήματα της ΑΑΔΕ, όπως ήδη κάνουμε με τις δηλώσεις του μητρώου βραχυχρόνιας, και θα ενημερώσουμε τους πελάτες μας μόλις είναι έτοιμο.

Ο ΦΠΑ συμψηφίζεται με τις αγορές;

Σε περίπτωση εταιρείας, ισχύει κανονικά ότι ισχύει για κάθε επιχειρηματική δραστηριότητα.

Όσοι έχουν ατομική επιχείρηση, θα μπορούν να δικαιολογήσουν έξοδα; Την προμήθεια θα μπορούμε να την δηλώσουμε;

Ναι, μπορείτε. Πλέον και ως ατομική θα μπορείτε να περνάτε έξοδα, που ως πρόσφατα στην βραχυχρόνια δεν μπορούσατε (αν δεν ήταν ενταγμένη η ατομική σε καθεστώς ΦΠΑ παρτέχοντας extra υπηρεσίες)

Πώς και πού αποδίδονται ο φόρος κλιματικής αλλαγής και το νέο τέλος παρεπιδημούντων;

Μπορείτε να δείτε την σχετική ενότητα στο webinar μας (video στην αρχή της σελίδας) ή να διαβάσετε το σχετικό άρθρο του BnBnews εδώ: https://bnbnews.gr/nomothesia/forologika/15662/pos-tha-dilonontai-kai-tha-katavallontai-ta-nea-teli-sti-vrachychronia-misthosi/

Πόσες ημέρες μπορεί να ενοικιάζεται ένα ακίνητο στην βραχυχρόνια μίσθωση ετησίως;

Δεν υπάρχει περιορισμός. Ο μόνος περιορισμός είναι πως η κάθε κράτηση, αν θέλετε να θεωρηθεί βραχυχρόνια, πρέπει να είναι μικρότερη των 60 ημερών. Μπορείτε να δεχτείτε όσες τέτοιες θέλετε μέσα στον χρόνο.

Το 0,5% του τέλους παρεπιδημούντων, πάνω σε ποιο ποσό ορίζεται;

Ορίζεται πάνω στο συνολικό ποσό της κράτησης συμπεριλαμβανωμένων των όποιων extra services προσφέρει ο host οπως κόστος καθαρισμού, pet fee, κλπ

Ένας ιδιώτης με ένα ή δύο διαμερίσματα, που τα διαχειρίζεται μόνος του, πρέπει να ανοίξει ΚΑΔ;

‘Οχι. Συνεχίζει να λειτουργεί στα πλαίσια της οικονομίας διαμοιρασμού χωρίς να ανοίξει εταιρεία. Παραμένουν όμως οι υποχρεώσεις για το τέλος κλιματικής κρίσης και το τέλος παρεμιδημούντων.

Ακίνητο με 1 ΑΤΑΚ, με τμηματική μίσθωση, συγκεκριμένα 3 δωμάτια x 25 τ.μ. το κάθε ένα, και δουλεύει σεζόν, καλοκαιρινούς μήνες. Αν αυτά θεωρούνται 3 ακίνητα, υπάρχει κάποια λύση ώστε να αποφύγει την έναρξη εταιρείας, χωρίς να έχω σκοπό να δώσω κάποιο σαν μακροπρόθεσμη μίσθωση;

Η πιο δημοφιλής λύση αυτήν την στιγμή είναι η μίσθωση του ενός δωματίου σε κάποιον που θα το λειτουργεί με δικό του ΑΜΑ.

 

Δείτε το webinar της Hosthub για τον 5073/2023

 

Τελευταία ανανέωση: 18/01/2024

Μείνετε συγχρονισμένοι!

Γραφτείτε στο newsletter για να λαμβάνετε τα τελευταία νέα και ενημερώσεις

Search

Recently Viewed Articles