Εδώ και πολλούς μήνες η αγορά περιμένει με αγωνία την περιβόητη διευκρινιστική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ για τις αλλαγές του νόμου 5073/2023 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς ο νόμος είχε αρκετές ασάφειες και άφηνε περιθώρια πολλαπλών ερμηνειών σε πολλές περιπτώσεις. Ε λοιπόν, βγήκε!

Μπορείτε να την δείτε στο site της ΑΑΔΕ εδώ: https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2024-09-04-2024 αλλά εμείς θα προσπαθήσουμε να εντοπίσουμε και να καταγράψουμε τα πιο σημαντικά σημεία, καθώς σε πολλές περιπτώσεις η εγκύκλιος (που έχει 44 άρθρα) επαναλαμβάνει πράγματα που ήδη γνωρίζαμε και ήταν ξεκάθαρα. Προσοχή: Σε αυτό το άρθρο δεν θα μελετήσουμε αναλυτικά τις αλλαγές του νόμου 5073/2023 καθώς αυτό έχει ήδη αναλυθεί σε βάθος στην σχετική ενότητα του site μας, και θα δούμε μόνο τα καινούργια πράγματα που μαθαίνουμε από την διευκρινιστική.
Πάμε λοιπόν να τα δούμε ένα ένα:

Μητρώο Βραχυχρόνιας

Με το άρθρο 8 ξεκαθαρίζεται πλέον, πέραν πάσης αμφιβολίας, ότι όλες οι βραχυχρόνιες κρατήσεις θα δηλώνονται στο μητρώο, είτε προέρχονται από πλατφόρμα (Airbnb, Booking, κλπ) είτε είναι εκτός πλατφόρμας (direct κρατήσεις από website, τηλεφωνικές, email κλπ). Άρα ξεχνάμε πια τα μισθωτήρια στο Taxisnet για εκτός πλατφόρμας κρατήσεις – πάντα για κρατήσεις μέχρι 60 ημερών. Αυτό που επίσης διευκρινίζει η εγκύκλιος με το άρθρο 12, είναι ότι στο μητρώο δηλώνουμε μόνο το καθαρό ποσό της κράτησης χωρίς τυχόν ΦΠΑ, φόρους και τέλη.  (Φυσικά συνεχίζουμε να συμπεριλαμβάνουμε στο ποσό της δήλωσης το όποιο κόστος καθαρισμού, προμήθειες πλατφόρμας, pet fee, κλπ). Τέλος, με το άρθρο 13 διευκρινίζεται ότι αν μια μίσθωση ξεκίνησε πριν την 1.1.2024 και τελείωσε μετά την 1.1.2024, τότε δεν εμπίπτει στις διατάξεις του νέου νόμου. Αυτό αλλάζει λίγο την επικρατούσα λογική ότι μετράμε μόνο τις μέρες εντός του 2024 για τα νέα τέλη, αλλά έχουμε φτάσει πλέον στον Απρίλη οπότε είναι λίγο άχρηστη πλέον σαν πληροφορία.

Περιορισμός 2 ακινήτων για ιδιώτες

Όπως πιθανώς θα γνωρίζετε ήδη, ο νέος νόμος εισήγαγε τον περιορισμό των 2 ακινήτων ανά ΑΦΜ για ιδιώτες, καθώς από 3 ακίνητα και πάνω πρέπει να ιδρυθεί εταιρεία (ατομική, ΙΚΕ, ΕΕ, κλπ). Με βάση την πιο επικρατούσα ερμηνεία, γνωρίζαμε ότι κατα πάσα πιθανότητα ο περιορισμός αφορά ΑΜΑ και όχι ΑΤΑΚ, και αυτό επιβεβαιώνεται από την διευκρινιστική. Η διευκρινιστική εισάγει όμως και μια νέα εξαίρεση με το άρθρο 5 που είναι η εξής: Ακίνητα με 2 δωμάτια που μισθώνονται ξεχωριστά με δικό του ΑΜΑ το καθένα, μπορεί να εκδώσει και 3ο ΑΜΑ για την μίσθωση και των 2 δωματίων ως ενιαίο σύνολο, χωρίς την υποχρέωση έναρξης. Αυτό καλύπτει ένα μεγάλο μέρος της αγοράς αλλά αφήνει εκτός σπίτια με 3, 4 ή περισσότερα ΑΜΑ. Τέλος, με το άρθρο 20 διευκρινίζεται ότι υποχρέωση έναρξης έχουν όλοι όσοι έχουν 3 ενεργά ΑΜΑ και πάνω, ανεξάρτητα με το αν έχουν κρατήσεις ή όχι. ‘Αρα αν έχουμε 2 ΑΜΑ με κρατήσεις και ένα χωρίς, πρέπει να καταργήσουμε το 3ο ΑΜΑ για να συνεχίσουμε να δραστηριοποιούμαστε ως ιδιώτες.

Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΑΤΑΚΚ)

Γνωρίζουμε ήδη από τον νόμο 5073/2023 ότι εισάγεται Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση για ιδιώτες και επιχειρήσεις που ορίζει τέλος από 0,5€ ως 1,5€ ανάλογα με την περίοδο για καταλύματα κάτω των 80τμ, και 4€ ως 10€ για μονοκατοικίες άνω των 80τμ. Αυτό που διευκρινίζεται με το άρθρο 41 είναι ότι αν κάποιος έχει μια μονοκατοικία άνω των 80τμ με τμηματική μίσθωση με 2 ΑΜΑ μικρότερα των 80τμ έκαστο, υπάγεται στην χαμηλή κλίμακα για το κάθε ΑΜΑ.

Ορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης με βάση το όριο ημερών

Γνωρίζαμε ότι οποιαδήποτε μίσθωση κάτω των 60 ημερών θεωρείται βραχυχρόνια, και αναρωτιόμασταν πως πρέπει να διαχειριστούμε μια κράτηση π.χ. 80 ημερών από πλατφόρμα. Η διευκρινιστική, με το άρθρο 4,  επιβεβαιώνει αυτό που είχαμε καταλάβει, ότι δηλαδή μπορούμε να “σπάσουμε” μια μεγάλη κράτηση σε μικρότερες ώστε καμία να μην ξεπερνά τις 60 μέρες, και έτσι να θεωρούνται όλες βραχυχρόνιες.

Έναρξη υποκαταστήματος και τέλος επιτηδεύματος

Και πάμε στο πιο βαρύ! Με το άρθρο 15 ορίζεται ότι επιχειρήσεις (φυσικά πρόσωπα με 3+ ακίνητα και νομικές οντότητες) που διαχειρίζονται ακίνητα 3ων με μισθωτήρια (είτε σταθερού μισθώματος είτε μεταβλητού με ποσοστό επί των κρατήσεων) θα πρέπει για κάθε ακίνητο να ιδρύουν υποκατάστημα και να πληρώνουν τέλος επιτηδεύματος (σήμερα είναι 600€ ετησίως). Αυτό αφορά κυρίως διαμερίσματα, και επιβάλεται ανα κτίριο. Αν δηλαδή έχουμε 3 διαμερίσματα σε ένα κτίριο και άλλα 4 σε ένα διαφορετικό, τότε μιλάμε για 2 υποκαταστήματα και 2 τέλη επιτηδεύματος.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι εταιρείες διαχείρισης θα προσπαθήσουν κάποιο τρόπο να μετακυλήσουν το κόστος αυτό, ολόκληρο ή μέρος του, στους ιδιοκτήτες, αλλιώς δεν είναι βιώσιμη η λειτουργία τους. Εναλλακτικά μπορούν να μετατρέψουν την συμφωνία από μισθωτήριο σε παροχή υπηρεσιών, στην οποία περίπτωση μετακυλίονται όλες οι ρυθμιστικές και φορολογικές υποχρεώσεις στους ιδιοκτήτες, με ότι αυτό συνεπάγεται.

Τέλος παρεπιδημούντων

Με το άρθρο 44 ξεκαθαρίζεται ότι το τέλος παρεπιδημούντων περιλαμβάνεται στη φορολογητέα αξία για την επιβολή του ΦΠΑ σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 19 του Κώδικα ΦΠΑ. Όμως, ενώ το άρθρο 43 είχε την ευκαιρία να ξεκαθαρίσει πλήρως το ερώτημα για το αν οι ιδιώτες πληρώνουν τέλος παρεπιδημούντων, επαναλαμβάνει τον ορισμό του υπάρχοντος νόμου ότι “Οι επιχειρήσεις πληρώνουν Τέλος Παρεπιδημούντων” χωρίς να λέει πουθενά ξεκάθαρα “Οι ιδιώτες ΔΕΝ πληρώνουν.” Κρίμα, χάθηκε μια καταπληκτική ευκαιρία να μην μείνει ούτε ψήγμα αμφιβολίας.  Σε κάθε περίπτωση, η δική μας ερμηνεία είναι ότι οι ιδιώτες δεν πληρώνουν, και αυτό συμβουλεύουμε τους πελάτες μας.