¿Qué significa una gestión adecuada para una propiedad de alquiler y cuánto influye en las reservas y los ingresos? A menudo me preguntan amigos, conocidos o posibles clientes: “Tengo un apartamento en tal o cual zona. ¿Debería ponerlo en Airbnb?” No hay una respuesta única para todos. El éxito varía: algunas propiedades funcionan mejor como alquileres a corto plazo, otras no. La respuesta depende principalmente de dos factores que vamos a analizar a continuación:

El primer factor tiene que ver con la propia propiedad. ¿Dónde está exactamente ubicada? ¿En qué piso? ¿Está renovada? ¿Cuándo fue la última actualización? ¿Tiene vista? ¿Cuántos metros cuadrados tiene? ¿Qué servicios y comodidades ofrece? Todos estos aspectos juegan un papel muy importante en las perspectivas de la propiedad.

El segundo factor, en el que nos enfocaremos en este artículo, es la gestión de la propiedad. Suponiendo que la propiedad cumple con las condiciones necesarias para el alquiler a corto plazo, si generará más ingresos que un alquiler a largo plazo depende en gran medida del nivel de gestión. Por eso, la respuesta que doy es: “Si gestionas bien la propiedad, vale la pena considerar el alquiler a corto plazo.”

Pero, ¿qué significa exactamente “gestión adecuada” para una propiedad de alquiler a corto plazo? ¿Cómo se define? ¿Qué se debe hacer para asegurar el máximo rendimiento? Vamos a profundizar en esta pregunta a continuación:

1. Listado perfecto

Dado que la propiedad está en buen estado, como se explicó antes, el siguiente paso es perfeccionar el anuncio en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, etc. ¿Qué implica un listado perfecto? Significa crear una descripción atractiva y completa, adaptada al público que deseas atraer. Por ejemplo, si la propiedad es ideal para parejas por su tamaño y ubicación/vista, la descripción debería tener un tono romántico. Si está orientada a viajeros de negocios, el estilo debe ser profesional, resaltando las comodidades para negocios disponibles. De igual forma, para familias, adapta el tono en consecuencia. Además, un listado perfecto incluye un título claro y la enumeración completa de todas las comodidades, como artículos de tocador, secadores de pelo, etc. Finalmente, las fotos de la propiedad deben ser tomadas por un fotógrafo profesional especializado en bienes raíces — ¡esto es más importante de lo que crees! Veamos por qué:

2. Fotos profesionales

Muchos de nosotros tenemos los últimos smartphones con cámaras excelentes y creemos que tomamos fotos increíbles. Aunque pueden ser bonitas, no pueden compararse con el nivel de una sesión profesional. El equipo profesional de un fotógrafo puede costar más de 10.000 € — desde cámaras y lentes hasta luces y trípodes necesarios para montar adecuadamente la sesión de una propiedad, además del software de postproducción usado para ajustar colores, contrastes e iluminación. No puedo contar las veces que he visto cómo una propiedad aumentó sus reservas (¡y a veces sus precios!) cuando el administrador decidió reemplazar fotos amateur (que muchas veces eran bastante buenas) por fotos profesionales. La elección del momento, la iluminación, el ángulo, la exposición y el equilibrio juegan un papel crucial en el resultado final. Por eso, la regla es: aunque tengas el último iPhone, Galaxy o Pixel, ¡siempre prefiere un fotógrafo profesional! La inversión se recupera rápido con más reservas.

3. Precio adecuado de la propiedad

El precio es un factor clave. ¿Qué significa un precio adecuado? ¿Cómo determino cuánto cobrar por noche en cada temporada? Aquí hay dos enfoques. Uno es investigar la competencia en la zona, buscando propiedades similares en tamaño y servicios, y fijar un precio alrededor del promedio, quizás un poco más alto o más bajo. Esta investigación de mercado se puede hacer manualmente en plataformas de alquiler o usando herramientas como AirDNA o Lighthouse, que recopilan datos diarios de reservas. En los primeros meses de listado, puedes poner un precio un poco por debajo de la competencia — pero sin exagerar, porque un precio muy bajo puede ser contraproducente. A medida que recibes reservas y buenas reseñas, sube el precio gradualmente hasta encontrar el “punto ideal” donde aumentar más ya afecta negativamente el flujo de reservas, y ahí estabilízalo.

La segunda opción es usar herramientas de precios dinámicos como Pricelabs o Beyond, que ajustan automáticamente los precios según datos del mercado en tiempo real. Estas herramientas son muy útiles para propiedades en Airbnb, aunque muchos anfitriones evitan la propia herramienta de precios inteligentes de Airbnb porque suele sugerir precios muy bajos. Una buena herramienta dinámica analiza la competencia en la zona, factores como tasas de ocupación, eventos locales e incluso el clima, y ajusta precios diariamente para varios meses, algo casi imposible de gestionar manualmente. Según análisis de Hosthub, las propiedades que usan Pricelabs han aumentado en promedio un 15% su facturación anual, con más del 95% experimentando un incremento en ingresos. Eso sí, los precios dinámicos no son adecuados para todas las propiedades. Funcionan bien en zonas urbanas y competitivas, pero menos en ubicaciones remotas o poco turísticas. Si tienes una casa aislada en una colina, quizá no tenga sentido.

4. Respuestas inmediatas a las consultas de los huéspedes

Los algoritmos de Airbnb y otras plataformas consideran decenas de parámetros para decidir qué tan alto rankear una propiedad en los resultados de búsqueda. Desde reseñas y tasas de reserva hasta la frecuencia con que el anfitrión actualiza descripciones o cambia precios, muchos factores influyen. Sin embargo, uno de los criterios más importantes es la rapidez con que el anfitrión responde a las consultas, antes o después de la reserva. Como regla general, mantener una buena tasa de respuesta implica contestar consultas en menos de 20 minutos antes de la llegada del huésped y en menos de 10 minutos durante su estadía. Estos tiempos pueden parecer exigentes, pero son cruciales y afectan directamente el posicionamiento de la propiedad. Hemos visto una diferencia significativa en el desempeño cuando el anfitrión responde rápido, comparado con el tiempo promedio de una hora que recomienda Airbnb. Por supuesto, no siempre es posible responder al instante, especialmente de noche, pero la mejor práctica es responder tan rápido como sea posible o apoyarse en soluciones tecnológicas, como el asistente de IA de Hosthub, que quizá ya esté disponible cuando leas esto.

5. Asegurar reseñas de alta calidad

Como mencionamos antes, las reseñas son uno de los principales criterios que utilizan plataformas como Airbnb y Booking.com para decidir cuánto promocionar una propiedad. Aunque las reseñas están influenciadas por factores fuera de nuestro control, la calidad de los servicios que ofrecemos y las comodidades disponibles en la propiedad afectan indirectamente las valoraciones de los huéspedes. Airbnb exige a los anfitriones mantener una puntuación media de 4.8/5 para calificar o conservar el estatus de Superhost, y lograr esto debería ser un objetivo para todos. Es importante destacar que en Airbnb la reseña se refleja en el anfitrión (ya sea gerente o propietario), mientras que en Booking.com aplica a la propiedad. En cualquier caso, siempre hay que esforzarse por brindar el mejor servicio posible y las reseñas llegarán por sí solas. Ocasionalmente, un huésped puede dejar una valoración baja a pesar de haber disfrutado la estancia — no te desanimes. El mercado de alquileres vacacionales es una maratón, no un sprint, y con el tiempo, las reseñas suelen reflejar con precisión la calidad de la propiedad y su gestión.

6. Ofrecer comodidades completas

Antes hablamos de la importancia de que la propiedad cuente con lo esencial para una estancia. Ahora profundizaremos un poco más en lo que esto implica. No es igual para todos: un huésped en un apartamento de 50 € por noche tendrá expectativas distintas a quien se aloje en una villa de 500 € por noche. En todo caso, los elementos absolutamente imprescindibles para cualquier tipo de alojamiento, más allá de las sábanas y toallas obligatorias para cada huésped, incluyen:

Consumibles:

• El doble de papel higiénico que creas que será necesario para toda la estancia del huésped.
  
• Un rollo nuevo de papel de cocina.
  
• Jabón y champú o gel de ducha — las opciones van desde paquetes individuales tipo hotel hasta botellas grandes en la ducha, pero la opción más económica y cómoda para el huésped es un dispensador de pared dentro de la ducha.
  
• Una botella de agua en la nevera, al menos, y luego puedes añadir más.
  
• Azúcar y sobres de café y té — idealmente con algunos sobres de leche en polvo.
  

No consumibles:

• Wi-Fi rápido — mientras más rápido, mejor.
  
• Secador de pelo.
  
• Televisor inteligente, idealmente con función de duplicado de pantalla.
  
• Aire acondicionado y calefacción.
  
• Agua caliente fiable, preferiblemente con opción solar para que los huéspedes no tengan que preocuparse por encender el calentador.
  
• Utensilios básicos de cocina — lo que esperarías encontrar en un alojamiento vacacional.
  
• Electrodomésticos como cocina eléctrica, microondas, tostadora, hervidor y cafetera de filtro.
  
• Plancha con tabla — no es imprescindible, pero suele ser muy útil.
  

Si recibes viajeros de negocios o nómadas digitales, considera invertir en un escritorio con silla ergonómica y un monitor de 24 pulgadas con los cables necesarios. Para huéspedes de fuera de Europa, piensa en incluir adaptadores de enchufe.

7. Mejorando la experiencia del huésped

Imagina que eres un viajero que acaba de llegar a su destino de vacaciones después de un viaje largo y agotador. Llevas equipaje, los niños están inquietos y necesitas con urgencia una ducha caliente… pero no encuentras la llave del alojamiento y el anfitrión no responde ni a llamadas ni a mensajes. Difícilmente es un buen comienzo para unas vacaciones, ¿verdad?

Nadie quiere pasar por una situación así. Para evitar estos escenarios, es fundamental enviar instrucciones de check-in claras y detalladas con antelación, ya sea a través de la app de Airbnb, por correo electrónico, SMS o mediante una herramienta especializada en experiencia del huésped, como las que se encuentran en la sección correspondiente de Hosthub. Estas apps no solo proporcionan instrucciones de check-in, sino que también pueden ayudar a los huéspedes con diversas necesidades durante su estancia, como por ejemplo:

• Solicitudes durante la estancia (almohadas extra, check-out tardío, reportes de problemas, etc.)
• Recomendaciones para comer, alquiler de autos, traslados, entradas para museos y sitios arqueológicos, etc. Las buenas apps de experiencia del huésped permiten incluso reservar estos servicios directamente desde la aplicación (y además ofrecen una comisión al gestor)
• Instrucciones para usar los electrodomésticos, con fotos y videos
• Pedidos de comida o bebida al alojamiento a través de restaurantes y bares asociados
• Comunicación inmediata con el anfitrión o el gestor para cualquier necesidad

Los puntos mencionados arriba son lo básico que suelo recomendar cuando alguien me pregunta: “¿Qué significa una buena gestión de alquileres a corto plazo?” Pero, por supuesto, no son los únicos aspectos. Cada anfitrión o gestor encontrará su propio camino en el mundo del alquiler a corto plazo y descubrirá nuevas formas de mejorar el nivel de servicio y la experiencia del huésped. Lo importante es que todos, cada día, nos hagamos una sola pregunta para seguir avanzando: “Si yo fuera el huésped en mi alojamiento, ¿qué tipo de experiencia querría tener?”