Υπολογίστε πόσο σας αφήνει πραγματικά ένα κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα: έσοδα από Airbnb, Booking.com και απευθείας κρατήσεις, τέλος ανθεκτικότητας (ΤΑΚΚ), ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων, προμήθειες, κόστη και φόρο εισοδήματος, για ιδιώτη ή επιχείρηση. Με τους κανόνες του 2026 και δεδομένα της Hosthub από 17.000+ καταλύματα.

Σε αυτή τη σελίδα

• Πώς υπολογίζει ο υπολογιστής
• Παράδειγμα: πώς «σπάει» μια κράτηση
• Ιδιώτης ή επιχείρηση: τι αλλάζει
• Κλίμακες φόρου εισοδήματος 2026
• Τι δεν περιλαμβάνει ο υπολογισμός
• Συχνές ερωτήσεις

Πώς υπολογίζει ο υπολογιστής

• Βραδιές με κράτηση = 365 × πληρότητα. Κρατήσεις = βραδιές ÷ μέση διάρκεια διαμονής.
• Έσοδα κρατήσεων = βραδιές × μέση τιμή, συν τη χρέωση καθαρισμού σε κάθε κράτηση. Βάλτε την τιμή που πληρώνει τελικά ο επισκέπτης, μαζί με τους φόρους.
• Φόροι κράτησης: αφαιρούνται από το σύνολο με τη σειρά που τους υπολογίζει και η Hosthub. Πρώτα το ΤΑΚΚ, μετά ο ΦΠΑ 13% και στο τέλος το τέλος παρεπιδημούντων (μόνο για επιχειρήσεις). Δείτε το παράδειγμα.
• Προμήθειες: ένας μέσος όρος των προμηθειών κάθε καναλιού, ανάλογα με το μερίδιο κρατήσεων. Η Airbnb χρεώνει πλέον σε όλους τους οικοδεσπότες στην Ευρώπη την απλοποιημένη προμήθεια (περίπου 15,5% στον οικοδεσπότη, 0% στον επισκέπτη). Η Booking.com ξεκινά συνήθως από 15%.
• Κόστη: καθαρισμός και αναλώσιμα ανά κράτηση, πάγια ανά μήνα, ετήσια έξοδα και συντήρηση ως ποσοστό των εσόδων.
• Φόρος εισοδήματος: με την κλίμακα που ισχύει για το καθεστώς σας (δείτε παρακάτω).
• Νεκρό σημείο: η πληρότητα στην οποία το κέρδος πριν τον φόρο μηδενίζεται.

Τα προκαθορισμένα στοιχεία «Μέσος όρος Ελλάδας 2026» είναι η μέση τιμή ανά βραδιά (121,55 €) και η μέση πληρότητα (34,85%) από την Ετήσια Έρευνα Κρατήσεων 2026 της Hosthub, με 17.000+ καταλύματα. Το μερίδιο κρατήσεων ανά κανάλι (Booking.com 56%, Airbnb 33%, απευθείας 11%) προέρχεται από την ίδια έρευνα.

Παράδειγμα: πώς «σπάει» μια κράτηση

Μια κράτηση μίας βραδιάς τον Ιούνιο, σε διαμέρισμα που ανήκει σε επιχείρηση, με σύνολο 165,90 € και τέλος παρεπιδημούντων 0,5%:

• Σύνολο κράτησης: 165,90 €
• − ΤΑΚΚ: 8,00 € (1 βραδιά, θερινή περίοδος, διαμέρισμα) → ακαθάριστο έσοδο κράτησης 157,90 €
• − ΦΠΑ 13%: 18,17 € (157,90 ÷ 1,13 = 139,73 € χωρίς ΦΠΑ)
• − Τέλος παρεπιδημούντων: 0,70 € (0,5% στο ποσό χωρίς ΦΠΑ)
• = Καθαρό ποσό κράτησης: 139,03 €

Το τέλος παρεπιδημούντων υπολογίζεται στο ποσό χωρίς ΦΠΑ, γι’ αυτό η σειρά έχει σημασία. Αν ήταν ιδιώτης, θα αφαιρούνταν μόνο το ΤΑΚΚ και θα δήλωνε 157,90 € στο Μητρώο της ΑΑΔΕ.

Ιδιώτης ή επιχείρηση: τι αλλάζει

Τι σημαίνει στην πράξη: ο ιδιώτης δεν πληρώνει ΦΠΑ, αλλά φορολογείται στο ποσό που δηλώνει στην ΑΑΔΕ, χωρίς να αφαιρεί την προμήθεια της Airbnb ή της Booking.com. Η επιχείρηση πληρώνει ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων, αλλά φορολογείται μόνο στο κέρδος, αφού αφαιρέσει προμήθειες και έξοδα. Αλλάξτε το καθεστώς στον υπολογιστή για να δείτε τη διαφορά με τα δικά σας νούμερα.

Το ΤΑΚΚ βγαίνει πάντα σε απόδειξη, ακόμα κι όταν ο επισκέπτης ζητά τιμολόγιο για την υπόλοιπη κράτηση.

Κλίμακες φόρου εισοδήματος 2026

Ιδιώτες, εισόδημα από ενοίκια (για εισοδήματα από 1/1/2026):

• Έως 12.000 €: 15%
• 12.000,01–24.000 €: 25%
• 24.000,01–36.000 €: 35%
• Πάνω από 36.000 €: 45%

Ο υπολογιστής αφαιρεί την έκπτωση 5% για δαπάνες επισκευής και συντήρησης που προβλέπεται για εισόδημα από ακίνητα. Η κλίμακα εφαρμόζεται σε όλα τα ενοίκιά σας μαζί, γι’ αυτό μπορείτε να προσθέσετε και άλλα εισοδήματα από ενοίκια.

Ατομική επιχείρηση (κλίμακα φυσικών προσώπων 2026, άνω των 30 χωρίς παιδιά):

• Έως 10.000 €: 9%
• 10.000–20.000 €: 20%
• 20.000–30.000 €: 26%
• 30.000–40.000 €: 34%
• 40.000–60.000 €: 39%
• Πάνω από 60.000 €: 44%

Για νέους έως 30 ετών και για οικογένειες με παιδιά οι συντελεστές είναι χαμηλότεροι, οπότε ο υπολογιστής μπορεί να δείχνει λίγο υψηλότερο φόρο από τον πραγματικό.

Εταιρείες (ΙΚΕ, ΟΕ, ΕΕ, ΑΕ): 22% στα κέρδη, συν 5% φόρο μερισμάτων όταν τα κέρδη διανέμονται.

Τι δεν περιλαμβάνει ο υπολογισμός

• Συμψηφισμός ΦΠΑ: μια επιχείρηση εκπίπτει τον ΦΠΑ που πληρώνει στα έξοδά της. Ο υπολογιστής δεν τον αφαιρεί, άρα το κέρδος βγαίνει ελαφρώς συντηρητικό.
• Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα: για ατομικές επιχειρήσεις μπορεί να ισχύει ελάχιστο φορολογητέο εισόδημα, ακόμα κι αν το κέρδος είναι μικρότερο. Ρωτήστε τον λογιστή σας αν σας αφορά.
• Αποσβέσεις και δάνεια: αποσβέσεις επίπλωσης και τόκοι δανείου δεν υπολογίζονται.
• Ακριβής εποχικότητα: το ΤΑΚΚ αλλάζει ανάλογα με τον μήνα της διαμονής (Απρίλιος–Οκτώβριος η θερινή περίοδος, Νοέμβριος–Μάρτιος η χειμερινή). Ο υπολογιστής χρησιμοποιεί το μερίδιο βραδιών που βάζετε για κάθε περίοδο.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο ΤΑΚΚ πληρώνω ανά βραδιά το 2026;

Για διαμερίσματα και κατοικίες έως 80 τ.μ., 8 € ανά βραδιά από Απρίλιο έως Οκτώβριο και 2 € από Νοέμβριο έως Μάρτιο. Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., 15 € και 4 € αντίστοιχα. Το ΤΑΚΚ ισχύει τόσο για ιδιώτες όσο και για επιχειρήσεις.

Πληρώνουν ΦΠΑ οι ιδιώτες στη βραχυχρόνια μίσθωση;

Όχι. Οι ιδιώτες με έως δύο καταλύματα πληρώνουν μόνο το ΤΑΚΚ από τους φόρους της κράτησης. ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων πληρώνουν οι επιχειρήσεις.

Αφαιρώ την προμήθεια της Airbnb από το ποσό που δηλώνω;

Όχι. Δηλώνετε το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα, μαζί με τον καθαρισμό, χωρίς να αφαιρέσετε την προμήθεια της πλατφόρμας. Αφαιρούνται μόνο οι φόροι που περιλαμβάνονται στην κράτηση. Δείτε τον οδηγό μας: τι ποσό δηλώνω στην ΑΑΔΕ.

Πότε πρέπει να γίνω επιχείρηση;

Όταν διαθέτετε τρία ή περισσότερα καταλύματα για βραχυχρόνια μίσθωση. Τότε χρειάζεστε έναρξη δραστηριότητας, πληρώνετε ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων, εκδίδετε παραστατικά στο myDATA και δηλώνετε το εισόδημα στο Ε3.

Συμφέρει να έχω ενεργή την απλοποιημένη προμήθεια της Airbnb;

Η Airbnb έχει μεταφέρει πλέον όλους τους οικοδεσπότες στην Ευρώπη στην απλοποιημένη προμήθεια. Ο επισκέπτης βλέπει την τελική τιμή χωρίς χρέωση υπηρεσίας, κι εσείς πληρώνετε περίπου 15,5%. Για να κρατήσετε τα ίδια καθαρά έσοδα, η τιμή σας στην Airbnb πρέπει να είναι αντίστοιχα υψηλότερη.

Ο υπολογισμός είναι ενδεικτικός και δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή. Οι συντελεστές ισχύουν για το 2026. Επιβεβαιώστε τα ποσά με τον λογιστή σας.