Τελευταία Ανανέωση: 03/11/2026
Αν θέλεις να ενημερωθείς για τις αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον Ν.5073/2023, πάτα εδώ
Όσοι από εσάς είστε μέλη στο group “Airbnb Greece – Greek Hosts” θα έχετε δει πολλές φορές να επαναλαμβάνονται οι ίδιες ερωτήσεις – πολλές φορές μέσα στην ίδια μέρα. Μία από τις πιο συχνές είναι: Τι ποσό δηλώνω στην ΑΑΔΕ για εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις;
Η απάντηση είναι απλή και βασισμένη στην ισχύουσα νομοθεσία:
Το ποσό αυτό δηλώνεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής “Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής” της ΑΑΔΕ, μέχρι την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη.
Με τον ίδιο τρόπο δηλώνονται και οι κρατήσεις εκτός πλατφόρμας.
Αν είστε ιδιώτης και εκμισθώνετε έως 2 ακίνητα χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών, δεν θεωρείστε επιχείρηση. Αν όμως εκμισθώνετε 3 ή περισσότερα ακίνητα, ή το κάνετε μέσω εταιρείας, τότε θεωρείστε επιτηδευματίας και η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική με αντίστοιχες υποχρεώσεις (έναρξη, βιβλία, ΦΠΑ, κ.λπ.).
Αν ξεκινάτε τώρα, όλα τα βήματα (ΑΜΑ, Μητρώο ΑΑΔΕ, φορολογία, ΤΑΚΚ, προδιαγραφές) είναι συγκεντρωμένα στον πλήρη οδηγό για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Στην περίπτωση που χρησιμοποιείτε τη Hosthub, υπολογίζουμε εμείς το ποσό για εσάς και θα το βρείτε στο πεδίο “Ποσό για ΑΑΔΕ” στις λεπτομέρειες κάθε κράτησης.
Με την αυτόματη δήλωση κρατήσεων στην ΑΑΔΕ η κράτηση στέλνεται στο Μητρώο με ένα κλικ.
Αν δεν χρησιμοποιείτε Hosthub, θα πρέπει να υπολογίσετε μόνοι σας το ποσό προσθέτοντας τα αντίστοιχα πεδία από κάθε πλατφόρμα – πάμε να το δούμε με παραδείγματα.
Κράτηση από Airbnb
Όπως θα δείτε στο παρακάτω παράδειγμα, δηλώνουμε το σύνολο διανυκτερεύσεων + κόστος καθαρισμού, δηλαδή €691
Δείτε επίσης αν επιτρέπεται ο καθαρισμός και η χρέωσή του στο κατάλυμα.
Κράτηση από Booking.com
Στην Booking προσθέτουμε τα πεδία “Υποσύνολο” και “Χρέωση καθαρισμού”, καθώς και οποιαδήποτε άλλη extra χρέωση πιθανώς συμπεριλαμβάνει η κράτηση, συμπεριλαμβανομένων πιθανών εξόδων χρέωσης κάρτας (payment charges). Στο συγκεκριμένο παράδειγμα το ποσό που δηλώνουμε είναι €288,70
Κράτηση από Vrbo
Στην Vrbo προσθέτουμε τα πεδία “nights” και “cleaning fee”, καθώς και οποιαδήποτε άλλη extra χρέωση πιθανώς συμπεριλαμβάνει η κράτηση. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα το ποσό που δηλώνουμε είναι €445. Σε περίπτωση που η Vrbo χρεώνει κόστος συναλλαγής (payment charge), θα πρέπει και αυτό να συνυπολογιστεί στο ποσό που θα δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.
Σημείωση:Ενώ παλαιότερα δεν χρειαζόταν, πλέον με την διευκρινιστική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ Ε.2024/09‑04‑2024 όλες οι κρατήσεις, συμπεριλαμβάνομένων και των κρατήσεων εκτός πλατφόρμας, υποβάλλονται στο μητρώο της ΑΑΔΕ
Πόσο φόρο πληρώνω για το εισόδημα από Airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση
Αν είστε ιδιώτης με έως 2 ακίνητα χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, το εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα. Τα ποσά που δηλώσατε στο Μητρώο της ΑΑΔΕ μεταφέρονται στο έντυπο Ε2 και από εκεί στη φορολογική δήλωση (Ε1).
Ο φόρος υπολογίζεται στο ακαθάριστο ποσό, δηλαδή σε αυτό που δηλώσατε για κάθε κράτηση και όχι σε αυτό που μπήκε στον λογαριασμό σας. Η προμήθεια της Airbnb ή της Booking.com δεν αφαιρείται. Αφαιρείται μόνο ένα σταθερό 5% για δαπάνες επισκευής και συντήρησης, χωρίς να χρειάζονται παραστατικά.
Για εισοδήματα από 1/1/2026 ισχύει η νέα κλίμακα για τα εισοδήματα από ακίνητα, με ενδιάμεσο συντελεστή 25%:
| Φορολογητέο εισόδημα από ακίνητα | Συντελεστής |
|---|---|
| έως 12.000 € | 15% |
| 12.000,01 – 24.000 € | 25% |
| 24.000,01 – 36.000 € | 35% |
| πάνω από 36.000 € | 45% |
Παράδειγμα υπολογισμού
Έστω ότι μέσα στη χρονιά δηλώσατε κρατήσεις συνολικού ποσού 18.000 € από ένα διαμέρισμα:
- Αφαιρείτε το 5% για επισκευές: 18.000 – 900 = 17.100 € φορολογητέο εισόδημα.
- Τα πρώτα 12.000 € φορολογούνται με 15%: 1.800 €.
- Τα υπόλοιπα 5.100 € φορολογούνται με 25%: 1.275 €.
- Συνολικός φόρος: 3.075 €. Με την παλιά κλίμακα (35% για το δεύτερο κλιμάκιο) θα ήταν 3.585 €.
Αν εκμισθώνετε 3 ή περισσότερα ακίνητα, προσφέρετε πρόσθετες υπηρεσίες ή δραστηριοποιείστε μέσω εταιρείας, το εισόδημα είναι επιχειρηματικό: χρειάζεστε έναρξη δραστηριότητας, εκδίδετε παραστατικά στο myDATA, χρεώνετε ΦΠΑ και φορολογείστε με τους κανόνες των επιχειρήσεων. Σε αυτή την περίπτωση τα έξοδα, όπως οι προμήθειες των πλατφορμών, εκπίπτουν κανονικά.
Οι πληροφορίες είναι γενικές και δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή του λογιστή σας, ειδικά αν έχετε και άλλα εισοδήματα από ακίνητα που αθροίζονται στην ίδια κλίμακα.
Το ΤΑΚΚ υπολογίζεται και αποδίδεται χωριστά: δείτε πώς υπολογίζετε και αποδίδετε το τέλος ανθεκτικότητας.
Για περισσότερες απαντήσεις σε συχνές ερωτήσεις Ελλήνων hosts, δείτε την ειδική ενότητα της Hosthub: Νομικά & Φορολογικά
